봄은 왔지만 부동산 거래는 눈치보기 살얼음판?
주택 거래량이 감소세를 보이면서 조정 국면에 접어든 가운데 새 정부에 대한 기대감으로 일부 지역은 실거래가를 경신하는 사례가 이어지고 있습니다. 어떤 곳은 거래가 끊겨 수 억원씩 떨어진다고 하는데, 또 어떤 곳은 이런 분위기에서도 집값이 오른다니… 과연 왜 그런 걸까요? 오늘 리얼캐스트TV에서는 수도권을 중심으로 심화되고 있는 집값 양극화와 그 이유를 살펴보려고 합니다.
서울 강북권을 비롯한 경기도 외곽과 인천 지역은 눈치보기 장세가 이어지면서 아파트값이 수 억원씩 하락하고 있습니다. 수개월 째 집을 보러 오는 사람이 없다 보니 매도 호가를 낮춰 직전 거래가보다 낮은 가격에 간간히 거래되고 있다고 합니다. 이는 대선을 앞두고 올 초부터 부동산 세제 개편이 예상되면서 다주택자의 매물 중 ‘똘똘한 한 채’에 속하지 않을 것으로 보이는 수도권 외곽 위주로 가격이 하락한 것입니다.
실제로 경기도 남양주시 별내유승한내들 전용면적 84㎡의 경우, 지난 4월 10층이 5억원에 거래됐습니다. 한달 전인 3월에 1층이 6억5,000만원, 지난해 9월 7억1,300만원에 거래됐었는데요. 지난해 거래 가격과 비교하면 2억1,300만원이나 떨어진 거죠.
인천도 상황은 비슷합니다. 지난해 집값이 크게 올랐던 송도, 청라, 영종국제도시 등 인천 내에서 비교적 새 아파트가 많은 선호도 높은 지역 아파트값이 급속도로 빠진 것입니다. 송도더샵퍼스트파크13-1블록 전용면적 84㎡는 지난 4월 11억8,000만원에 거래됐습니다. 지난해 12월 같은 타입이 13억1,000만원, 2월에는 12억1,000만원에 거래된 것에 비해 가격이 계속 하락하고 있는 것을 알 수 있습니다.
청라국제금융단지 한양수자인레이크블루 전용면적 84㎡도 지난해 12월 12억4,000만원에 거래된 곳입니다. 그런데 지난 3월 7억5,000만원에 거래되면서 3개월 새 4억9,000만원이나 하락하는 모습을 보였습니다. 인근 중개업소 관계자는 지난해 말부터 대출 규제와 금리 인상으로 매수세가 끊기면서 분위기가 하락세로 돌아섰다고 전했습니다.
GTX 노선 등 교통 호재로 탄력 받은 곳, 급하게 오른 곳은 급하게 빠진다?
매수세가 끊긴 곳은 수도권 외곽지역뿐만이 아닙니다. 지난해 GTX 노선 개발 등 교통 여건 개선이 예상됐던 경기도 의왕, 안양, 안산 지역은 집주인들이 호가를 계속 올리면서 신고가를 경신했던 곳인데요. 이 곳은 수도권 외곽지역이 아님에도 단기간에 가격이 많이 올랐거나 개발 호재가 시세에 선 반영됐다는 평가를 받고 있어 급격히 거품이 빠지고 있는 모습입니다.
인덕원역 인근에 위치해 있고 비교적 새 아파트에 단지 규모도 큰 의왕시 포일동 인덕원푸르지오엘센트로는 전용면적 84㎡가 지난해 6월 16억3,000만원에 거래됐었는데요. 올해 4월에는 12억5,000만원에 거래되면서 직전 거래보다 3억8,000만원 하락했습니다. 인덕원마을삼성 전용면적 59㎡도 지난해 9월 10억5,000만원에 비해 2억5,500만원이 떨어졌습니다.
압구정동 등 일부지역, 토지거래허가지역 재지정에도 흔들림 없는 상승
반면 거래 침체기에도 여전히 신고가를 경신하는 곳도 있습니다. 바로 서울 강남, 여의도, 목동 등 주요 재건축 추진 단지들이 몰려있는 지역인데요. 이 지역은 토지거래허가지역 지정이 1년 연장된다는 소식에도 해당 지역은 물론, 인접 지역까지 오르고 있습니다.
일정 규모 이상의 주택과 토지를 살 때 토지거래 허가를 받아야 하는 곳은 실거주자만 살 수 있고 갭투자가 불가능한데요. 대선을 전후로 재건축 규제와 세제 완화에 대한 기대감이 커지면서 수 억원씩 높게 거래되고 있는 것입니다.
강남구 압구정동 신현대12차 전용면적 155㎡의 경우 지난 4월 59억원에 거래됐습니다. 이는 직전 거래인 한달 전 51억원에서 8억원 오른 것인데요. 토지거래허가구역으로 묶인 압구정동 인근 서초구 반포 역시 올랐습니다. 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 222㎡는 지난 3월 7일에는 76억원, 28일에는 80억원으로 거래되면서 같은 달에만 4억원 오른 금액에 거래됐습니다.
1기 신도시도 재건축, 리모델링 기대감으로 들썩
분당과 일산 등 1기 신도시 또한 새 정부 출범으로 실거래가를 새로 쓰고 있는 곳입니다. 분당 서현동 시범마을 입주 30년차 이상 단지 위주로 실거래가가 올랐는데요. 시범마을삼성 전용면적 171㎡는 지난 4월 24억9,000만원에 거래됐습니다. 이는 직전 거래인 2020년 10월 17억원에서 7억9,000만원 오른 가격입니다.
일산신도시도 분위기는 마찬가지입니다. 노후한 1기 신도시를 특별법 제정을 통해 규제를 완화하는 1기 신도시 특별법 추진 소식으로 상승세에 탄력을 받는 분위기입니다. 주엽동 강선5단지건영 전용면적 147㎡는 지난 3월, 8억7,000만원에 거래돼 직전 거래인 7억7,000만원 보다 1억원 올랐습니다. 이 밖에도 평촌, 중동, 산본 지역 재건축, 리모델링 추진 단지들이 늘면서 실거래가 경신 행진을 이어갈 것으로 보입니다.
집값 양극화 현상, 부동(不動)의 입지와 '똘똘한 한 채' 선호가 원인
결국 집값 양극화 현상의 원인은 입지에서 찾을 수 있습니다. 현재처럼 다소 침체된 부동산 시장 속에서도 집값을 유지하거나 상승하는 지역은 대부분 서울 강남과 반포, 여의도 등 전통적으로 선호도가 높은 곳 중심으로 나타났는데요.
그 이유는 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 늘어났기 때문입니다. 다주택을 보유하면 세금 폭탄을 맞고 대출이 사실상 봉쇄된 요즘 시기에, 사람들이 다주택을 보유할 이유가 없어졌습니다. 따라서 보유 가치가 높은 서울 중심 지역의 집은 그대로 가져가고, 상대적으로 보유 가치가 낮은 지역의 집은 매물로 시장에 우후죽순으로 나오고 있는 상황이죠.
이는 1기 신도시도 마찬가지입니다. 분당과 평촌을 비롯한 1기 신도시는 새 정부의 부동산 공약과 맞물려 부동산 침체기 속에서도 타 수도권 지역보다 안정적으로 시세를 유지하고 있는데요. 물론 재건축 이슈도 집값을 견인하고 있겠지만 보다 근본적으로 들어가보면, 입지를 무시할 수 없습니다. 30년 전 계획도시로 만들어진 1기 신도시의 입지는 경기도에서 가장 좋은 것은 분명하니까요.
오늘은 실거래가가 하락하는 지역과 오르는 지역을 확인해 보면서, 집값 양극화 현상이 두드러지는 이유에 대해 확인해 봤는데요. 이미 지난 5월 10일부터 다주택자에 대한 양도세 중과 조치가 한시적으로 중단되는 등 규제 완화 움직임이 시작된 분위기입니다. 이에 따라 앞으로도 입지에 따른 양극화는 더욱 뚜렷해질 것이라는 의견이 많습니다.
자본주의 시장에서 더 좋은 입지와 환경을 원하는 수요로 인해 나타나는 자연스러운 현상이라고 볼 수도 있지만 서울 중심의 선호지역만이 아닌 균형 있는 개발이 장기적으로 꼭 필요하다고 판단됩니다.