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수도권 재개발 어디에 투자해야 할까? 이 영상 하나면 고민 끝!(Feat. 투미 김제경 소장)

기자명 한민숙
  • 일반
  • 입력 2022.01.26 09:45
  • 수정 2022.01.28 09:18

가격대별 재개발 투자처는?

[리얼캐스트=한민숙 기자] 수 억원의 돈을 가지고 있다면, 어디 재개발 구역에 투자해야 할까요? 재개발 전문가로 활약 중인 김재경 투미부동산 컨설팅 소장님을 모셔봤습니다. 가격대별 재개발 투자처를 Q&A방식으로 총정리해봤습니다. 

Q. 수도권 재개발 투자, 최소 금액은?

A. 조합설립인가 난 데는 인천 쪽에 있는 재개발은 잘 찾으면 1억 중반부터 2억선으로 찾을 수가 있어요. 구역이 너무 많아서 인천 쪽은 다 얘기하기는 어려운데 1억5천에서 2억선이 있어요. 우리가 썩 만족할만하다라고 하기는 어려운데, 인천도 개발호재가 정말 많거든요. 

그런 부분들을 생각해 보면 우리가 1억5,000만원에서 움직인다 하면 서울은 예정지도 못 가요. 서울에서 재개발 예정지 투자하려고 해도 2억, 3억, 4억, 5억 극단적으로 한남1구역은 10억도 넘게 필요하거든요. 예정지이지만, 조합설립인가까지 난 재개발 지역이 1억5,000만원에 갈 수 있다, 그럼 전 차라리 인천 쪽을 가는 게 좋지 않나.

Q. 3억~5억 이하 투자 지역은?

A. 인천도 1억 5천부터 출반한다고는 했지만 3억대 재개발도 인천 쪽에 존재하고요. 의정부쪽도 3억으로부터 들어갈 수 있는 재개발이 있습니다. 5억 미만으로는 경기권에서 덕소뉴타운이 4억대, 4억 중반대에서 움직일 수 있습니다.

Q. 5억~8억 이하 투자 지역은?

A. 서울에서 5억대는 딱 두 군데. 서울에 마지노선이라고는 하지만 서울 관문이라고도 표현하는 상계뉴타운이 있습니다. 당고개역에 있거든요. 노원구에서 4호선, 현재로서는 종점, 진접선 연장이 되면 종점이라는 오명은 뗄 수 있겠지만, 5억대 중반으로 진입하고 있는 데가 상계뉴타운이고요.


하나 더 추천 드리는 데가 장위뉴타운 14구역 15구역을 갈 수 있습니다. 장위뉴타운하면 달라지는 게 노원구에서도 상계뉴타운은 구석에 있는데, 장위뉴타운은 장위동도 인지도가 썩 좋은 동네는 아니라고 할 수 있지만, 그래도 성북구에 속해 있다 보니까 괜찮다고 할 수 있고, 신축 아파트가 되면 바뀌어질 동네이고 장위뉴타운이 5억대 초중반에 갈 수 있다는 건 기회일 수 있는데. 바로 옆에 있는 장위뉴타운 내에서도 장위 4구역, 6구역, 12구역은 관리처분인가까지 났고 역세권인데 여기 투자금액대가 9억에서 10억이에요. 

그런 걸 고려해 보면 장위뉴타운 내에서도 초기 단계라는 이유만으로 14구역은 조합설립인가가 났고 15구역은 이제 조합설립창립총회를 했거든요. 여기도 주목해보면 좋겠다.

그래서 지금 이 영상을 보시는 분들한테는 정말 큰 정보라고 할 수 있는데 시간 지나고 15구역 조합설립인가 나면 이 금액대로 절대 못 갈 거라고 보고 있습니다.

광명은 6억대로 움직여지게 됩니다. 5억대로는 솔직히 조금 부족하지만 5억에서 조금 더 내가 여윳돈을 붙이게 되면 광명뉴타운을 갈 수 있고요. 광명뉴타운은 구역이 굉장히 넓어요. 1구역부터 16구역까지 있게 되는데 가장 마이너한 구역은 6억 전후, 잘하면 5억대 후반으로도 들어갈 수 있고요. 역세권에서 33평형은 7억도 넘게 들어가는 게 광명뉴타운입니다. 

Q. 8억~10억 이하 투자 지역은?


A. 이문휘경뉴타운, 수색증산뉴타운을 들 수 있습니다. 이문휘경뉴타운은 동대문구에 있고 수색증산뉴타운은 은평구라고는 하지만 은평구 카테고리에 묶기에는 바로 맞은편이 마포구 상암이에요. 

그래서 수색증산뉴타운 자체도 금액대가 괜찮은데, 역세권에 이미 준공이 끝난 혹은 준공이 곧 다가오는 단지들은 금액대를 아까 제가 8억대 얘기 했잖아요. 아니에요. 8억으로도 못 가고 10억대 훌쩍 넘어가게 되지만 비역세권, 대표적으로 수색 13구역 같은 경우는 아직도 8억대에서 잘 찾아보면 갈 수 있는 기회가 있으니까 수색증산뉴타운도 예의주시하면 좋겠다고 말씀 드리고요.

동대문구에 각종 개발호재가 많고, 이문휘경뉴타운에서도 8억대라고 말하면 메인 구역은 못 가요. 이문휘경뉴타운에서도 1구역, 3구역이 있게 되는데, 3구역이 역세권이거든요. 3구역은 솔직히 8억으로 못 가죠. 1구역이 25평형대가 8억댄데 여기서도 내가 33평대로 가고 싶다 하면 1억에서 1억5,000만원을 더 써야 하고 역세권으로 가고 싶다고 하면 1억을 더 써야 하고 그래서 이문휘경뉴타운에서도 10억대 투자 금액이 들어가는 거죠.

Q. 10억대 재개발 투자처는? 

A. 딱 3군데. 북아현뉴타운, 노량진뉴타운, 거여마천뉴타운을 추천드려요. 북아현뉴타운은 2구역이 있고 3구역이 있잖아요. 북아현 3구역 같은 경우가 10억 미만인 9억대로 갈 수가 있어요. 

노량진뉴타운 같은 경우는 10억으로는 조금 어렵기는 해요. 노량진7구역이 가장 저렴하다고 할 수 있는데 여기가 10억대, 10억 중반 이상은 써야 하는 게 노량진7구역. 그리고 거여마천뉴타운에서도 마천3구역이 10억대로 충분히 갈 수 있는 곳이 있죠.

Q. 10억 이상 재개발 투자처는?

A. 노량진뉴타운도 구역이 1구역부터 8구역까지 있어요. 그런데 노량진7구역이 가장 저렴하고 1,3구역이 대장인데 여기는 13억에서 14억대 투자금액이 필요하고 노량진6구역, 2구역은 관리처분인가까지 났거든요. 여기는 15억이 필요해요.

이 금액까지 넘어오게 되면 흑석뉴타운을 넘보죠. 흑석뉴타운도 15억대로 투자 가능하거든요. 노량진에서 돈을 보태면 흑석으로 점프할 수 있고요. 흑석에서 돈을 더 보태면 성수전략정비구역으로 점프할 수 있습니다.

성수전략정비구역으로 가게 되면 투자금액대가 18억선에서도 움직일 수 있습니다. 흑석에서 성수 가려면 많이 점프를 해야 하긴 하는데 18억에서 높으면 21억선까지 움직이게 되고, 한남뉴타운 같은 경우가 투자금이 22억에서 25억으로 움직여지는 게 흐름입니다.

원래 한남이랑 성수가 투자금액대가 항상 똑같았거든요. 비슷비슷하게 움직였어요. 누가 먼저 뛰냐 이런 차이가 있었었는데 지금 성수정비구역이 4억 넘게 싸잖아요. 이런 이유가 지금 성수정비구역이 토지거래허가구역으로 묶여 있어요. 그래서 무주택자가 실거주 요건을 만족할 수 있어야지만 살 수 있어요. 매도자 역시도 매물도 많지 않은 게 공실로 냅뒀다던가 실거주를 할 수 있도록 즉 집주인이 살고 있는 매물만 나오다 보니까 거래가 제한돼 있죠. 그래서 가격대가 눌려 있다 보니까.

한남, 성수는 ‘어나더레벨’이라고 생각할 수 있는데 성수가 조금 눌려 있을 때 흑석 보다가 돈 몇 억을 넣으면 점프할 수 있지 않을까 이런 식으로도 가는 분들이 있어서.

이렇게 하면 인천에서 1억5,000만원대에서 출발해서 성수전략정비구역 25억까지 흐름을 기준 잡을 수 있을 것 같습니다.

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