예측불허 서울 집값…. 현재로선 매수심리, 거래활동 위축
서울 집값은 여러 변수로 인해 그 어느 때보다 예측이 어려운 상황입니다.
다만 현재로서 분명한 점은 거래량 감소와 상승세 둔화 현상이 부동산 시장에 고착화되고 있다는 점인데요. 실제로 서울 아파트값 주간 상승률은 강남을 중심으로 주춤한 모습입니다.
한국부동산원에 따르면 1월 18일 기준 동남권 아파트값 변동률은 전주보다 한풀 꺾인 모습을 보였는데요. 서초구(0.08)와 강남구(0.07), 송파구(0.05), 강동구(0.02) 4곳 모두 오름폭이 줄었습니다.
아파트 매수심리 또한 대폭 감소했습니다. 한국부동산원에 따르면, 1월 10일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 92로 9주 연속 100 이하를 맴돌았습니다. 이 숫자가 100 이하면 매도자가 매수자보다 많은 공급 우위 시장을 의미합니다.
물론 거래량이 거의 없다시피 한 만큼 매수심리가 큰 의미가 있다고 볼 순 없지만, 어쨌든 시장에는 ‘사자’보다는 ‘팔자’는 사람이 많은 상황입니다.
기준금리는 코로나 이전 수준으로 ‘복귀’
게다가 최근 기준금리 인상도 매수세 위축에 영향을 미쳤습니다.
한국은행 금융통화위원회는 1월 14일 통화정책방향 회의에서 현재 연 1.00%인 기준금리를 1.25%로 0.25%포인트 인상했습니다.
이로 인해 22개월만에 기준금리가 코로나19 직전 수준(1.25%)에 이르게 됐는데요.
이에 관련부처인 국토교통부도 금리인상에 따른 주택시장 동향 및 전망이란 보도자료를 통해 금리인상 본격화로 주택시장 안정세가 뚜렷해지고 있다면서, 중장기적 시장 하향 안정세가 보다 확고해질 것이란 전망을 내놨습니다.
강남 실거래가 부동산 지표도 하락 가리켰다!
그래서 일까요? 통계지표상으로도 상승보다 하락 전환으로 그래프가 그려지는 모습입니다. 실거래가 부동산 지표도 마찬가지인데요.
사실 지난해 10월에도 목동 신시가지 아파트에서 20~21억원을 호가하던 전용 67㎡ 아파트가 1~2억원 정도 떨어지는 등 급매물이 등장했던 적이 있습니다.
그 당시처럼 현재도 가격 급등 피로감으로 추가 상승 여력이 제한적인 데다, 매수심리가 위축되면서 하향 조정 가능성이 커지고 있는데요. 목동 신시가지 10단지 전용 105㎡의 경우 지난해 12월 1일 20억7,500만원에 거래가 이뤄졌지만, 같은 달 20일에는 7,000만원이 떨어진 20억500만원에 거래된 것으로 나타났습니다.
강남 대치동에서도 하락한 사례를 쉽게 볼 수 있습니다. 대치동 현대1차 전용 84㎡는 지난해 12월 19억3,000만원에 거래됐는데, 이는 직전 거래가인 8월(19억8,000만원)보다 4달 만에 5,000만원이 빠진 금액입니다.
송파구 방이동 올림픽선수기자촌 1단지에서도 전용 100㎡의 경우 지난 9월 26억5,000만원에 실거래 됐었지만, 11월에는 23억7,500만원에 거래되는 등 급등했던 상승이 멈추고 종전보다 낮은 가격에 거래가 되기도 했습니다.
현재 이들 지역 대부분 매도, 매수자 관망세가 길어지며 거래가 거의 없는 상황이라는 것이 현지 부동산에서 공통적으로 전하는 동향입니다.
하지만 목동, 강남 집값은 철옹성… 신고가로 손바뀜 중
하지만 집값 하락이 계속될 것으로 속단하기엔 이르다는 주장들도 있습니다. 시세보다 싸게 거래된 사례도 있었지만, 여전히 신고가로 손바뀜이 되고 있는 곳들도 있기 때문입니다.
강남권 대장주로 꼽히는 압구정동 현대3차의 경우 전용면적 82㎡가 지난해 12월 36억원에 거래됐습니다. 이 아파트의 직전 거래가(8월)가 33억원 이었던 것을 감안하면 3억원 가량 오른 가격에 거래가 된 것입니다.
강남 도곡동에서도 이런 사례를 찾아 볼 수 있습니다. 도곡동 우성4차 아파트 전용 84㎡도 이전 신고가를 경신했는데요. 지난해 11월 28억원에 거래가 성사되며, 8월(26억8,000만원)보다 1억2,000만원 뛰었습니다. 목동에 위치한 목동2차아이파크 전용 84㎡의 경우도 지난해 12월 13억9,000만원에 거래됐는데, 이는 직전 거래가는 7월에 거래된 12억7,000만원 이었습니다.
여전히 지역 내의 똘똘한 한 채를 중심으로 수요가 움직인다는 것입니다. 특히 지난해부터 3.3㎡(평)당 1억원이 넘는 아파트 단지들이 잇따르면서 이른바 서울 불패가 더욱 견고해지는 양상인데요.
특히 강남권을 중심으로 이미 대출 금지선인 15억원을 넘어선 매물이 많아서 지금의 대출 규제, 금리 인상 등의 규제가 제한적일 수밖에 없습니다. 다수의 강남권 수요자들의 경우 자금 부족 등을 이유로 집을 못 사진 않을 것이란 이야기입니다.
고가는 역시 고가… 올해도 강남을 중심으로 서울 불패일까?
어쨌든 현재 가장 두드러지는 부동산 이슈는 집값의 향방입니다. 지난 2015년부터 이어진 대세 상승이 올해도 이어질 것이냐가 부동산시장 초미의 관심사인데요.
향후 전셋값 상승세로 갭투자(전세 낀 매매)가 늘고, 재건축 호재 등이 맞물리면서, 서울 집값이 상승할 것이란 전망과 금리인상, 대출규제로 현재와 같은 둔화세가 지속될 것이란 전망이 팽팽합니다. 그럼에도 강남권을 중심으로 추진되고 있는 재건축 이슈와 세제 규제 완화 기대감, 전셋값 인상전망 등이 집값을 계속 끌어올릴 것으로 보이면서 상승세에 힘이 실리고 있습니다.
특히 정비사업 일정을 단축하는 서울시의 신속 통합기획(신통기획)이 인기를 끌면서 집값 상승폭이 더 커질 수 있다는 관측도 나오는데요.
실제로 강남 대치동 보미도맨션아파트를 비롯해 여의도 시범아파트가 참여의사를 밝혔고, 강남 압구정 아파트 6개 특별계획구역 중 5개 구역도 신통기획을 신청 및 추진 중입니다. 목동신시가지6단지 등도 신통기획 후보지 공모에 신청서를 접수한 상태인데요.
이 같은 상황들을 미뤄볼 때, 서울 간판급 아파트값 하락세는 지켜보자는 인식에 따른 일시적인 상승률 저하일 뿐, 완전한 하락은 아닌 셈입니다. 현재는 안개 속인 서울 부동산시장이 3월 대선 등의 이슈를 거치면서 어떻게 바뀔지 귀추를 주목해봐야 되겠습니다.