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알기 쉬운 리얼꿀팁 사례별로 살펴본 주택임대차 분쟁 해결법
2022-01-21
08:50
950 읽음

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계약갱신청구권에 관한 임대차 분쟁 조정 사례

[리얼캐스트=이진영 기자] 국토교통부와 법무부는 임대차 분쟁 조정 위원회를 설치해 임대차 관련 법률 상담을 제공하고 있습니다. 최근에는 임대차 관련 분쟁 사례집도 내놓았는데요. 주택 임대차 계약은 분쟁이 발생하면 해결에 긴 시간이 걸리고 비용 부담도 큽니다. 이런 부담을 줄이기 위해 내놓은 여러 분쟁 조정 사례를 리얼캐스트가 요약 정리해봤습니다. 


주택임대차보호법에 따라 세입자는 전월세 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 집주인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없고요.

하지만 분쟁조정위원회의 조정 사례가 가장 많은 건은 바로 이 계약갱신요구에 관한 내용입니다. 예를 들어, 세입자가 계약갱신을 청구했으나 집주인이 계약기간이 완료되면 자신이 거주할 예정이라고 하며 계약갱신청구를 거절한 경우, 세입자는 새로운 전셋집을 구해 이사해야 합니다. 

그런데 세입자가 어느 날 예전에 살던 집이 부동산에 매물로 나와있는 것을 알게 됐습니다. 분쟁조정위원회가 확인해 보니 집주인은 사정이 달라져 재임대했다고 주장했지만 근거자료는 제출하지 못했습니다. 이에 분쟁조정위는 집주인에게 전 세입자에게 이사비와 에어컨 이전 설치비, 중개 수수료 등을 부담해 주는 것을 제안했고, 집주인과 세입자 모두 이를 받아들여 분쟁이 마무리 됐습니다.

세입자가 집을 이사한 뒤 갱신이 거절된 집에 새로운 임차인이 들어왔는지는 주민센터에서 확정일자 열람을 통해 알 수 있습니다. 이때 새로운 임차인이 확정일자를 받은 것이 확인되면 손해배상을 요구할 수 있는 것이죠.

주택임대차보호법에 따라 임대차 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정했다 해도 계약 기간은  ‘2년’으로 봅니다. 임차인의 경우에만 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있고요. 

이는 신규, 갱신 계약 모두 적용되고, 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권이 사용돼 갱신된 경우도 임대차 계약기간은 2년으로 봅니다. 또한 기존 계약이 만료된 후 체결한 계약은 만기를 변경한 것이 아닌 갱신된 계약으로 본다는 점도 기억하세요.

임대료 증액 관련 임대차 분쟁 조정 사례
 

두번째로는 임대료 즉, 보증금과 월세, 주택의 반환에 관한 조정 사례도 많습니다. 지금 살고 있는 집에서 2년을 더 거주하길 원하는 세입자가 집주인에게 계약갱신청구를 했습니다. 하지만 집주인은 계약 갱신은 동의하지만 보증금과 월세 모두 5% 증액하겠다고 했고, 세입자는 이를 과다하다고 주장했습니다. 

이 경우 집주인이 조정위원회에 조정신청을 했는데요. 조정위원회는 기존 임대료와 주변 시세를 조사한 뒤 월세는 그대로 유지, 보증금 일부 조정을 제시했습니다. 이에 집주인과 세입자 모두 합리적인 수준이라고 생각해 합의에 이르렀습니다.

유지 및 수선 의무 관련 임대차 분쟁 조정 사례
 

계약이 종료됐는데도 보증금을 반환하지 않아 분쟁이 일어나는 경우도 있습니다. 수도, 보일러 등 시설 유지, 수선 의무와 장기수선충당금 반환에 관한 사례인데요. 

집에 물이 새는 문제로 고통 받아온 세입자는 집주인에게 계약 해지를 통보했습니다. 이삿날 보증금을 돌려 받길 원했지만 집주인은 수리비를 제한 나머지 보증금만 돌려주겠다고 주장했습니다. 

이에 세입자가 신청한 분쟁조정위에서 위원회는 집주인에게 집을 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있음을 알리고, 수리비는 집주인이 부담할 사항이므로 보증금을 전액 돌려줘야 함을 설명했습니다. 이에 집주인은 보증금을 전액 반환하기로 합의했습니다.

바닥 마루의 파손으로 인한 분쟁의 경우에는 감가상각으로 보아 임차인의 원상회복 의무가 없어 집주인이 미반환한 보증금을 반환하도록 한 사례도 있습니다.

분쟁조정은 객관적인 사실관계 조사를 통해 합리적인 조정방안을 마련, 신속하게 분쟁을 해결할 수 있습니다. 조정위원회 신청은 임대차 분쟁을 겪는 임차인과 임대인, 종전 임차인도 누구나 신청할 수 있고 처리 기간은 분쟁 조정신청을 받은 날로부터 60일 이내에 종료됩니다. 다양한 조정 사례를 통해 추후 발생할 분쟁을 미리 대비하시기 바랍니다.


에디터 :    라테   그래픽 :   서하은

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