2022년 부동산은 과연?
[리얼캐스트=한민숙 기자] 부동산 시장의 기나긴 상승장이 이어지고 있습니다. 과연 변곡점이 오기나 하는 것일까요? 온다면 언제쯤 일까요? 곽창석 도시와공간 대표님을 모시고 2022년 부동산 시장 전망을 살펴봤습니다. 각종 변수가 부동산 시장에 어떠한 영향을 미치게 될지 한번 확인해보겠습니다.
Q. 2022년 부동산 시장을 전망한다면?
다수의 전문가들은 시장의 양극화, 차별화를 전망하고 있어요. 비싼 데는 더 비싸고, 싼 데는 더 싸고. 점점 격차가 벌어지는 시장을 예상하는데요. 저는 반대라고 봐요. 앞으로 몇 년간은 울퉁불퉁한 게 아니고 평평한 시장이 될 것이라고 봐요.
지금까지는 고가는 더 오르고 저가는 못 올랐다면은, 본격적으로 그 격차가 줄어들기 시작한 게 2020년부터거든요. 그리고 2021년은 더 좁혀졌습니다. 2021년 통계를 내보면, 오히려 저가 주택의 반란이라고 할 수 있을 거에요. 서울보다도 경기도가 많이 올랐고, 또 경기도 중에서 저가 지역이 고가 지역보다 더 오른 상황이거든요.
이게 뭐냐면, 수급 불균형이 생겼다는 이야기에요. 많이 짓지 못해서 다시 전세가가 오르기 시작하면, 저가 전세 상승폭이 더 커지게 되고, 저가 전세 상승이 저가 주택의 매매가를 밀어 올리는 역할을 하게 돼요. 그런 현상이 앞으로 4년 정도는 지속될 거로 보기 때문에 당분간은 양극화, 차별화보다는 평준화 현상이 더 심해질 거라고 예상합니다.
Q. 현재 부동산 하락, 일시적인 현상인가?
그동안 5~6년간 집값이 쉴새 없이 올라왔는데요. 올해 8월 말부터 금리가 인상됐고 담보대출 규제라든가 전세 대출까지도 이제 규제를 하고 있는 상황이죠.
말하자면 정상적인 시장이 아니고. 집값을 떨어뜨리기 위해서 정부에서 정말로 강도 높은 대책을 내놨기 때문에 시장이 숨을 쉬지 못하고 있는 상황이고 그러나 매물이 계속 나오게 하려고 대출까지 중단했지만, 현실적으로는 다주택자도 집을 양도세 때문에 팔기도 어렵고, 집 한 채 가진 분들도 현재 전세도 오르고 있고 뭔가 사지 않고는 팔기 어려운 상황이라서 매물이 잘 안 나오거든요.
지금은 팽팽한 균형을 이루고 있어서 일방적으로 집값이 떨어지거나 하는 상황은 아니에요. 말하자면 상승률이 줄어든 거지. 지금도 KB국민은행 통계 기준으로 보면, 연간으로 환산하면 여전히 전세도 1년에 한 6% 뛰고 있는 상황이고, 매매가도 1년에 7~8% 상승하고 있는 상황이에요.
Q. 거래 침체에도 집값이 오르는 이유?
구조적으로 집값이 떨어질 수가 없는 구조에요. 단기, 장기로 나눠서 보면 단기적으로는 매물이 나와야 집값이 떨어지고요. 장기적으로는 공급이 돼서 입주물량이 늘어나고 전세를 포함한 임대료가 안정되어야 집값이 안정되는데요. 단기에도 매물이 나올 수 없는 상황이고, 장기로는 올해 하반기 보셨겠지만, 집을 거의 공급하지 못하고 있거든요. 장단기로 대출 규제를 계속해 나갈 수는 없을 거예요. 특히 내년은 대선을 앞두고 있기 때문에. 대출 규제 정도에 따라서 시장은 다시 움직일 수 있을 것이라고 봅니다.
그래서 이러한 현상이 얼마나 더 이어질 거냐. 제가 볼 때는 집을 살 수 있는 사람은 거의 무주택자뿐이 없어요. 무주택자들 중에서 집을 구입해야 하는데, 계속 (집값이) 떨어진다고 얘기가 나오니까 기다리는 분들이 어느 정도 더 견딜 수 있겠느냐, 이런 문제고요.
현재 나온 매물들은 거의 대부분은 일시적 2주택 때문에 세금 양도세 비과세 때문에 나온 매물이에요. 이런 매물들이 소화되기 시작하면, 12월 또는 내년 1월 중에는 한번 정도는 예전과 같은 거래가 있지 않겠는가. 예전에는 봄, 가을로 거래가 있었는데, 이제는 1년에 두 번씩이 아니고, 1년에 한 번 정도 밖에는 거래가 일어나지 않을 것으로 예상합니다. 왜냐하면 가격이 많이 올라와 있기 때문에.
파시는 분들 입장에서는 아무 때나 팔 수 없는 거죠. 무주택자들이 움직일 때만 거래를 할 수 있는 극도의 거래 침체장이 앞으로 몇 년간은 이어지지 않겠는가 그렇게 보고 있습니다.
Q. 지금 집값은 거품인가?
거품은 어떤 시점에 평가하느냐에 따라 달라집니다. 경제 자체가 거품을 기반으로 흘러간다고 생각합니다. 거품의 기준이 여러 각도에서 볼 수 있지만, 제가 볼 때는 임대료를 기준으로 했을 때, 매매가가 비싸면 그건 거품이라고 볼 수 있어요. 근데 전세나 월세가 계속 뛰면 거품이었던 매매가도 거품이 아닌 것으로 바뀔 수 있거든요.
그래서 지난 2017년 이후에 전세가 상승폭보다 매매가 상승폭이 컸기 때문에 어떤 면에 보면 거품이 커져왔습니다. 그러나 내년 이후에 전월세 가격이 계속 뛴다면, 또 거품이 사라져가는 과정을 겪을 수 있습니다. 말하자면 집값이 뛰고 있는데도 거품이 사라질 수도 있거든요.
핵심은 매매가를 어떻게 해보려는 노력보다도 임대료를 안정시키기 위한 노력, 거기에 초점을 맞춰야 거품 발생을 방지할 수 있고. 그래야지 무주택자들이 큰 주거비 부담을 느끼지 않고 집을 구입할 수 있다고 볼 수 있겠습니다.
Q. 집값 거품의 기준은?
전세라는 제도가 우리나라뿐이 없기 때문에 국제적인 기준을 찾기는 힘들죠. 과거 사례를 보면 전세가율이라고 하죠. 평균 전세가 나누기 평균 매매가. 전세가율이 높았을 때는 70%, 낮았을 때는 30%, 이 사이를 왔다갔다하고 있거든요. 전세가율이 40%정도 뿐이 안된다면, 거품에 가까운 거고요. 전세가율이 70% 정도면, 거품이 없는 상태라고 볼 수 있는데요.
지금 정도가 중간이에요. 수도권 전세가율이 55%정도 되니까, 아직은 거품인 상황은 아니다. 여기서 매매가가 더 크게 뛰게 된다면, 거품에 근접해 가는 거라고 볼 수 있겠죠.
Q. 2022년 부동산시장 변수 1. 금리인상
금리인상이 집값에 미치는 영향은 과거를 돌이켜보면 금리가 올라갈 때, 다시 말해서 실물경기가 회복되고 과열로 진입할 때, 보통 금리를 인상하게 되니까. 경기 회복 효과 때문에 오히려 집값이 조금 더 뜁니다. 그러다가 너무 과열이 돼서 기준 금리를 계속 올리다 보면, 어느 순간 그게 부담이 돼서 실물경기가 추락하는 경우가 생겨요.
그러면 그때는 경기가 너무 나빠지니까 기준 금리를 떨어뜨리게 돼요. 기준금리가 떨어질 때는 집값도 같이 떨어져요.
금리와 집값의 상관 관계는 금리인상이 선제적인 요인이 되고 후행적으로 집값이 움직이게 되긴 하지만, 금리인상 자체가 바로 집값을 떨어뜨린다든가 그렇게 되는 게 아니라. 일종의 관성 효과에 의해서 금리인상이 결국 경기에 영향을 미치고, 나중에 집값을 떨어뜨리게 되는 요인이 되고요. 기준 금리의 하락은 금리 하락에 의해 장기적으로 다시 경기를 회복시키게 돼서 집값을 올리는.
당장의 드러날 때는 금리가 오를 때, 집값이 오르는 거고요. 금리가 떨어질 때 집값이 내리는. 그러나 장기적으로는 금리인상은 집값을 떨어뜨리고 금리인하는 집값을 올리는. 이렇게 관성에 의해 교차해서 영향을 미치는 것이지 즉각적으로 영향을 미치진 않습니다.
Q. 2022년 부동산 변수 2. 미국 양적완화 축소
(미국의) 테이퍼링이라든가 소폭의 금리인상이 당장의 집값에 영향을 미치지는 않아요. 테이퍼링을 하고 기준금리를 올리고 하는 것들이 제 생각에는 한국의 기준 금리가 1%가 됐지만, 2%까지는 집값에 영향을 미치지 못할 것이라고 보고요.
미국이 테이퍼링을 시작한다고 하더라도 테이퍼링을 하면서 집값이 뛸 가능성이 높아요. 올해도 미국 집값이 15% 정도 뛰었지만, 내년도 20% 뛸 것이라고 예상하고 있잖아요. 테이퍼링의 시작이 당장 미국 집값이나 한국 집값의 조정시킬 것이라고 예상하진 않고요. 이런 게 누적돼서 경기가 침체되는 상황이 올 때, 집값이 같이 떨어지게 되죠. 테이퍼링의 효과가 당장 집값 하락으로 나타나지 않는다는 거에요.
Q. 2022년 부동산 변수 3. 대선
역대 대선 결과를 보면요. 대선이 별로 집값에 영향을 미치진 못했어요. 부동산은 느리게 움직이기도 하지만, 정부에서도 할 수 있는 정책이라는 게 시차를 가지고 있고요. 정책을 잘 하면
장기적으로 안정화되는 거고, 정책을 잘 못하면 장기적으로 불안해지거든요. 예를 들어 내년에 정권이 바뀐다 하더라도 새 정부에서 시장을 안정시킬 수 있는 대책을 내놨다 하더라도 그 대책이 영향을 미쳐서 진짜로 집값을 안정화될 때까지는 3~4년이 걸리거든요. 말하자면
문 정부 5년 동안에 집값을 안정화시키기 위해 여러 가지 노력을 했지만, 그런 것들이 시장의 기능을 훼손했고, 그것 때문에 지금쯤은 집값이 안정됐었어야 하는데, 오히려 상승장을 길게 만드는 쪽으로 끌고 왔거든요.
그 얘기는 다시 말하면 그동안 해온 정책들의 효과가 앞으로 3~4년을 더 간다고 봐야 돼요. 정책 시차는 보통 3~4년 봐야 되니까, 대선 결과에 따라 집값이 어떻게 된다, 이런 거는 없고.
다만, 심리적으로 요인 때문에. 현재는 여당 후보가 되면 ‘이거 혹시 주택거래 허가제하고 억지로 집값 떨어뜨리지 않을까’ 또는 ‘기본주택이나 서민들에게 싸게 집을 지어주지 않을까’ 이런 기대들 때문에 집을 안 사고 있어요. 내년 3 월9일 이후에 그 결과에 따라 일시적으로 심리적인 효과를 있을 거에요.
집을 안 샀던 사람들이 야당 후보가 당선된다면, ‘이런 거 없겠네, 집 사야겠네’와 같이 이런 일시적인 효과 말고는 없을 거라고 봅니다.
Q. 변곡점은 언제 올까?
집값의 변곡점은 과거에도 그렇고 앞으로도 마찬가지고요. 둘 중 하나입니다. 많이 짓거나, 경제가 위기가 오면 변곡점이 오죠.
과거에 많이 지어서 변곡점이 왔던 때가 1991년 1기 신도시가 입주할 때, 2008년 2기 신도시 동탄이라든가 판교가 입주할 때. 말하자면 공급이 많아져서 꺾일 수 있고요. 공급이 많지 않은 상황에서도 위기가 왔던 1997년 IMF 외환위기 같은 경우, 이런 경우에는 수급과 상관 없이 경제 위기에 의해서 꺾였거든요. 앞으로도 둘 중 하나의 경우일 거에요.
많이 지어서 변곡점이 되려면, 3기 신도시가 입주하는 그런 경우라던가. 민간 공급을 확대해서 민간에서 물량이 많이 쏟아져서 입주 물량 때문에 변곡점이 오는 경우.
그렇지 않으면 외환 위기라든가, 금융위기라든가, 미국발이든 중국발이든 외부 충격에 의해서 경제 위기가 오고, 대출금리가 치솟는 상황이 오면 수급과 상관없이 집값이 꺾일 수 있을 거에요.
Q. 2022년에도 집값은 오를까?
불행하게도 그렇게 보고 있죠. (집값이) 안정화 됐으면 좋겠는데, 안정될 수 있는 요인이 없는 거에요. 정부에서 노력을 하고 있지만, 그러한 노력들은 일시적인 거래 동결효과만 가져오는 것이지, 가격이 상승한다든가 하락한다든가 이런 거는 누적된 요인에 의해 움직이는 것이지. 당장 어떻게 할 수는 없는 것이거든요.
예를 들면 주택거래 신고제나 허가제를 한다거나 거래를 동결시키면 일시적으로는 (집값 상승을) 막을 수 있겠으나, 장기적으로 오히려 그런 것들이 집값을 상승시키는 요인이 되거든요.
제가 누누이 강조하지만, 시장 가격이 안정화될 수 있는 기반을 만들어야 하는데, 먼저 선제적으로 가격이 오르기 때문에 그걸 견디지 못하는 거에요. 정부에서. 5년 단임제의 한계라고 볼 수도 있는데, 안타깝지만 내년에도 집값이 오를 것 같습니다.
Q. 2022년 부동산 시장을 한마디로 요약하면?
한 마디로 한다면, 과거와 마찬가지인 것 같아요. 2022년은 상저하고의 시장이 될 가능성이 높고요. 더 하자면, 다시 시작되는 실수요 장(場). 이렇게 볼 수 있습니다.
실수요 장이라는 게 전세가 매매가보다 더 오르는 장이고요. 반대로 유동성 장인데, 매매가 전세보다 많이 오르는 장이요. 2017년 이후에 유동성 장이였는데, 2021년까지는 유동성 장으로 왔지만, 2022년에는 계약갱신청구권제 2년차부터는 전세가가 다시 오를 거에요. 다시 실수요 장이 될 것이라고 봅니다.