초과이익환수제 부담금 폭탄?
[리얼캐스트=김예솔 기자] 4억200만원. 수도권 중소형 아파트값과 맞먹는 이 금액은 다름 아닌 재건축 초과이익 부담금입니다. 작년 9월 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구가 통보 받은 재초환 부담금인데요. 때문에 일대 재건축 사업장 모두 몸을 사리고 있습니다.
하지만 옆 동네인 방배동은 조금 다릅니다. 초과이익환수제를 피한 사업지가 다수 존재하고 조합원 지위 양도가 가능해 투자자들의 발길이 끊이지 않고 있는데요.
그래서 준비해 봤습니다. 오늘은 방배동 재건축 이야기입니다. 먼저 전체적인 방배동 재건축 상황을 짚어보고 초과이익환수제를 피한 구역을 중심으로 현재 재건축 사업 진행 단계와 특장점, 그리고 실제 투자금은 어느 정도인지 살펴 볼게요.
지금 방배동 재건축 시장은?
현재 방배동에는 15곳의 재건축 사업이 추진 중입니다. 방배경남아파트를 재건축한 ‘방배그랑자이’가 이달 24일을 시작으로 오는 9월까지 입주를 마무리할 예정이고요.
방배6구역은 철거가 끝났고, 5구역은 철거 중입니다. 13구역과 14구역은 이주 준비 중이고요. 방배삼익은 사업시행인가를 완료했고, ‘방배신삼호’, ‘방배신동아’, 방배7구역은 조합설립을, 방배15구역은 기본계획수립 단계를 마쳤습니다.
이 중 방배5,6,13,14구역이 초과이익환수제를 피한 사업지입니다. 모두 2017년 12월 31일 이전에 관리처분인가를 신청했기 때문이죠. 이들 단지 모두 사업시행인가 후 3년 이상 착공이 지연돼 조합원 지위 양도도 가능합니다. 때문에 현장에서는 이들 사업지를 중심으로 매물이 속속 팔려나가고 있다는데요. 투자자들이 몰리고 있는 방배5구역부터 14구역까지 보도록 하겠습니다.
방배 재건축 최대어 ‘방배5구역‘
먼저 방배5구역입니다. 이곳은 2016년 7월 14일 관리처분인가를 받아 초과이익환수제를 피했습니다. 현재 철거를 완료했고, 이르면 오는 11월경 분양될 예정입니다.
방배동 재건축 중 최대 규모로 지하 3층~지상 33층, 29개동, 총 3,065가구의 대단지입니다. 이 동네에서 가장 규모가 커 차기 대장주로 꼽힙니다. 규모가 큰 만큼 일반분양 물량도 1,686가구나 됩니다. 특히 전용 85㎡ 초과가 989가구나 배정돼 있어 추첨제 물량도 많이 나올 것으로 기대를 모으고 있고요. 시공은 현대건설이 맡아 ‘디에이치 방배’로 새 간판을 달게 됩니다.
입지도 좋죠. 단지가 이수역과 내방역 사이에 위치하는 역세권이고 사당역도 도보로 이용할 수 있는 거리입니다. 단지 바로 앞에 서초대로가 있습니다.
조합원 분양가와 일반 분양가 모두 착합니다. 옆 동네 신축 단지가 3.3㎡당 1억원을 넘는 마당에 이 정도면 감지덕지죠. 조합원 분양가는 3.3㎡ 당 평균 2,370만원으로 전용 59㎡ 기준 5억9,000만원, 전용 84㎡ 기준 7억6,700만원이 예상됩니다.
일반 분양가는 분양가상한제 적용으로 상당히 저렴할 것으로 보이는데요. 이 근방에서 가장 최근에 분양한 ‘방배그랑자이’와 비슷할 것으로 보입니다. 방배그랑자이 3.3㎡당 분양가가 4,687만원이니까, HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 심사기준인 105%를 적용하면, 4,921만원이 상한선이 될 것으로 보입니다.
조합원 입주권은 예상 분양가에 주변 시세가 반영되면서 가격이 치솟고 있습니다. 지난 1월 39평을 신청한 입주권이 21억원에 거래됐는데요. 현재 같은 평수를 신청한 입주권의 호가는 25억 넘게 나오고 있습니다.
사업 속도 가장 빠른 ‘방배6구역’
방배6구역 역시 초과이익환수제를 피한 단지로 2017년 12월 21일 관리처분인가를 받았습니다. 현재 철거가 마무리됐고 이르면 10월경 일반 분양될 예정입니다. 사업 속도는 현재 방배동 재건축 단지 중 가장 빠릅니다.
이 구역도 1,000가구가 넘는 대규모인데요. 지하3층~지상 21층, 16개동, 총 1,111가구로 지어질 예정이며 전용면적은 59㎡부터 118㎡입니다. DL이앤씨로 새 이름을 바꾼 대림산업이 시공을 맡았고 프리미엄 브랜드 ‘아크로’ 이름을 달고 나와 단지명은 ‘방배아크로파크 브릿지’가 될 것으로 보입니다.
이수역과 내방역 사이에 위치해 두 역 모두 이용할 수 있고요. 방배동 대표 명문학군인 방배초, 서문여중, 서문여고도 가까워 학군도 좋습니다. 반포동과 가까워 반포동 학원가를 이용하기도 편리합니다.
조합원 분양가가 전용 3.3㎡당 3,000만원선에 책정돼 전용 59㎡는 약 7억6,250만원, 전용 84㎡는 약 10억2,000만원이 될 것으로 보입니다. 예상 일반 분양가는 분양시기가 비슷한 방배5구역과 마찬가지로 5,000만원 안팎일 것으로 보입니다.
입주권 시세는 방배5구역과 비슷하네요. 지난 2월 39평을 신청한 입주권이 25억에 거래됐습니다.
역세권·학세권·숲세권 품은 ‘방배13구역’
방배13구역은 2018년 9월 6일 관리처분인가를 받았지만, 신청은 2017년 12월 이전에 하면서 재초환을 피하게 됐죠. 조합설립 무효 소송이 이뤄지는 등 난항에 사업이 늦어지며 조합원 지위 양도가 가능한 사업지가 됐죠.
올해 3월 이주를 시작해 9월까지 마무리할 예정이지만 세입자와의 이주비 갈등에 사업이 다소 지연되고 있습니다.
지하 4층~지상 25층, 30개동, 총 2,322가구 규모로, 전용 15㎡부터 127㎡까지 구성될 예정인데요. 시공사로 GS건설이 선정돼 ‘방배포레스트자이’로 재탄생할 예정입니다.
일단 규모가 큰 데다가 입지가 좋아 5구역과 함께 차기 대장 아파트로 거론되고 있는데요. 방배동 내에서도 역세권, 숲세권, 학세권 3박자를 모두 갖췄습니다. 사당역을 도보로 이용할 수 있는데, 향후 사당역이 복합환승센터로 거듭날 예정이어서 직접적인 수혜를 받을 것으로 기대됩니다.
단지 바로 옆으로 방배근린공원이 있고요. 방현초가 구역에 붙어 있는 일명 ‘초품아‘ 단지에 동덕여중고, 이수중, 상문고, 서울고 등 우수 학군이 가까워 교육환경도 좋은 편입니다.
조합원 분양가가 3.3㎡당 3,100만원 안팎으로 전용 59㎡ 기준 약 7억6,000만원, 전용 84㎡ 기준 약 10억5,400만원이 될 것으로 알려져 있습니다.
앞서 소개한 두 단지보단 아직 프리미엄이 덜 붙긴 했지만, 지난해 말 33평을 받을 수 있는 입주권 매물이 19억에 팔렸고, 현재 같은 평수의 입주권 호가는 20억에 나오고 있습니다.
작지만 실속 있는 ‘방배14구역’
마지막은 올해 10월 이주를 앞둔 방배14구역입니다. 이주는 다소 늦지만, 조합원이 250여 명 정도로 적고 상가가 거의 없어 이후에는 빠르게 진행될 것으로 예상되는데요.
원래 5구역 일부였다가 조합원 간 의견 차로 분리해 나온 곳으로 규모가 다소 작습니다. 지하3층~지상11층, 총 16개동, 총 460가구로 롯데건설이 시공사로 선정돼 하이엔드 브랜드인 ‘르엘’이 적용될 가능성이 높아 보입니다.
입지는 5구역과 비슷하고요. 이수중학교 바로 아래 위치해 통학하기 편합니다. 조합원 분양가가 전용 59㎡ 기준 약 7억200만원, 전용 84㎡ 기준 약 9억5,700만원이 될 것으로 알려져 있습니다. 규모도 작고, 조합원 수도 적어 조합원 입주권도 귀한데요. 게다가 추가분담금 납입 일정이 입주 때 한 번에 완납한다는 장점이 있어 기존 조합원 입주권 매물을 찾는 수요가 상당히 많은 편입니다.
지난 3월 25평을 신청한 입주권이 16억5,000만원에 팔렸습니다.
지금까지 방배동 재건축에 대해 알아봤는데요. 현장에서는 조합원 입주권 가격이 고공행진하고 있다고 합니다. 청약을 통한 내 집 마련이 쉽지 않다 보니 입주권 매입으로 우회하려는 수요층이 많은 건데요.
방배동 일대 재건축이 순차적으로 완료되면 단독, 빌라 일색이던 이곳은 1만 가구가 넘는 대단지 브랜드 아파트촌으로 재탄생하게 됩니다. 50여년 전 전통 부촌의 명성을 되찾게 되는 거죠.
그 가치를 선점하기 위한 수요층의 움직임에 방배동에서 시작된 부동산 열기는 강남 전역으로 옮겨 붙을 것으로 보입니다.