2021년 상반기 서울에서 가장 아파트값 많이 오른 곳은? 노원구!
[리얼캐스트=이진영 기자] 올들어 서울에서 집값이 가장 많이 오른 곳은 어디일까요? 바로 노원·도봉·강북 지역입니다. KB리브 부동산 자료에 따르면 5% 이상 오른 곳은 이 세 지역이 유일합니다. 오늘 리얼캐스트TV에서는 서울 재개발 투자의 두 번째
시간으로 노·도·강에서 가장 많은 상승률을 기록한 노원구 중 상계뉴타운의 투자 가치에 대해 준비했습니다.
서울 평균보다 2배 오른 노원구! 그 이유는?
상계뉴타운은 서울지하철 4호선 상계역과 당고개역 주변 47만㎡를 6개 구역으로 나눠 재개발하는 사업입니다. 개발이 완료되면 총 1만여 가구 규모의 주거 타운이 조성되는데요, 1980년대 입주한 주공 아파트가 많은 노원구 상계동에서 신규 입주 아파트가 대규모로 들어설 수 있을 것으로 예상되는 지역입니다.
이 곳은 서울지하철 4호선 연장선인 진접선, 상계역에서 왕십리역까지 잇는 동북선 경전철, 그리고 창동역을 지나는 GTX-C 노선 등의 호재가 있습니다. 진접선은 당고개역에서 별내, 왕숙, 진접지구를 지나게 되는데 모든 열차가 진접지구에서 출발하지는 않고 여전히 일부 열차는 여전히 당고개역에서 출발하기 때문에 도심으로 출퇴근 할 때 앉아서 갈 수 있을 것으로 예상됩니다.
10억원 클럽 가입한 상계4구역, 대장주 아파트 될까
상계뉴타운에서 사업이 가장 빨리 완료된 곳은 4구역입니다. 노원센트럴푸르지오라는 이름으로 2020년 1월 입주 했는데요, 전용면적 59㎡가 9억원에, 84㎡는 12억4,000만원에 거래 됐습니다.
상계동의 대장주 아파트라면 주공8단지를 재건축 한 포레나노원을 꼽을 수 있는데요, 59㎡ 실거래가가 10억원, 84㎡가 14억원입니다. 노원센트럴푸르지오는 포레나노원 시세의 90% 정도를 형성하고 있다고 보면 될 것 같습니다.
시세 차익만 6억원 넘긴 상계6구역, 다른 구역의 기준
다음으로 입주를 앞둔 곳은 상계6구역인 노원롯데캐슬시그니처 입니다. 2020년 분양 당시 청약경쟁률이 평균 58.9대 1, 최고 597대 1을 기록했습니다. 현재 조합원분 84㎡ 시세가 11억~11억5,000만원입니다. 이 곳의 조합원 분양가는 당시 전용면적 59㎡가 3억9,000만원, 84㎡가 5억3,000만원이었는데요, 이 가격을 다른 재개발 구역의 예상 조합원 분양가에 참고해 볼 수 있겠습니다.
당고개역 초역세권에 사업시행인가 앞둔 상계2구역
상계2구역은 당고개역 초역세권이 강점인 곳입니다. 다만 뒤에 산이 있어 같은 초역세권인 5구역에 비해 언덕이라는 점이 아쉽지만, 다른 곳보다 사업 추진이 좀 빠른 편입니다. 현재 사업시행인가 신청 후 대우건설과 동부건설 컨소시엄으로 시공사를 선정했습니다. 최근 실거래 된 가격은 대지지분 17㎡인 빌라가 4억5,000만원, 27㎡가 5억3,500만원, 30㎡가 6억1,000만원이었습니다.
현재 나온 매물은 대지지분 35㎡인 빌라가 6억2,000만원인데요, 전세 보증금 1억5,000만원을 뺀 초기 투자금은 4억7,000만원입니다. 추후 전용 84㎡에 들어간다면 조합원 분양가 5억9,000만원에서 해당 빌라 지분의 감정평가액 2억7,000만원을 제한 추가 분담금은 3억2,000만원, 총 9억4,000만원 정도가 들 것으로 예상됩니다.
또 대지지분 30㎡인 빌라가 5억7,000만원에 나와 있는데요, 전세 보증금이 1억2,000만원으로 초기 투자금은 4억5,000만원이 듭니다. 전용 84㎡ 조합원 예상 분양가 5억9,000만원에서 해당 빌라 지분의 감정평가액 2억3,000만원을 제한 추가분담금은 3억6,000만원이 예상되고, 총 9억3,000만원 정도의 투자금이 필요할 것으로 보입니다. 총 9억원 초, 중반으로 84㎡을 받는다고 가정하면 주변 시세 대비 3억원 이상의 투자 가치를 가지고 있다고 볼 수 있겠습니다.
역세권에 평지, 뉴타운 내 가장 좋은 입지를 자랑하는 상계5구역
상계5구역은 2구역과 함께 당고개역 접근성이 좋은 곳입니다. 현재 조합설립인가 단계로 새로운 조합장 선출 후 시공사 선정에 돌입할 예정입니다. 1, 2, 3구역에 비해 평지라는 장점이 크지만 대로변으로 상업시설이 많고, 대지지분이 큰 단독주택과 다가구 주택 비중이 높아 매물이 많지 않은 상황인데요 초기 자금이 적게 들어가는 빌라는 찾기 쉽지 않습니다.
최근 거래된 사례 중 하나로 예를 들면 대지면적 99㎡인 단독주택이 7억4,700만원에 전세 1억5,000만원이라면 초기 투자금액은 6억원 정도가 듭니다. 전용면적 84㎡으로 배정될 때 예상 추가 분담금은 1억2,000만원으로, 총 투자금액은 8억7,000만원 정도가 필요할 것으로 보입니다.
2차 공공재개발 후보지로 선정된 상계3구역
상계3구역은 2014년 구역지정에서 해제된 후 최근 공공 재개발의 2차 후보지로 선정됐습니다. 대지지분 26㎡에 전세 보증금 1억3,000만원이 낀 빌라를 4억1,000만원에 매입한다고 가정하면, 조합원 분양가 5억7,000만원에서 감정평가액 1억4,000만원을 제한 추가분담금은 4억3,000만원으로 총 8억4,000만원에 들어갈 수 있습니다. 다른 구역에 비해 훨씬 저렴해 보이기도 하죠.
하지만 공공 재개발 구역은 토지거래허가구역으로 지정됐기 때문에 실거주 2년을 해야 하고, 2020년 9월 21일 이후 신축 및 쪼개기 한 물량은 현금청산 대상이 될 수 있다는 점을 주의해야 합니다.
상계3구역을 얘기하면서 희망촌 얘기를 안 할 수 없는데요, 3구역과 바로 접해 있어 3구역의 진행상황에 영향을 안 받을 수 없기 때문입니다. 희망촌은 3구역 공공재개발을 추진하고 있는 LH가 100% 수용해 3구역과 연계한 인접지 선도형 개발을 추진하고 있습니다. 하지만 3구역 마저 공공재개발 추진 위원회가 양립한 상황이고 지역주택조합사업을 추진하는 곳도 있기 때문에 아직 넘어야 할 산이 많습니다.
상계뉴타운은 재정비촉진지구로 지정된 후 15년이 지났지만 아직도 사업 초기인 곳이 많습니다. 과거 뉴타운 개발로 낙후된 이미지를 완전히 버린 은평뉴타운처럼 쾌적한 주거 환경에 교통 여건 개선을 앞세워 새로운 활로를 찾게 될 지 귀추가 주목됩니다.