용산에 제2의 나인원한남 아파트 떴다?
[리얼캐스트=김예솔 기자] 최근 서울 용산구 ‘나인원한남’이 역대 최고가인 79억원에 거래됐죠. 이 단지는 과거 용산 미군부대가 있던 한남 외인아파트 부지에 지어진 아파트인데요. 앞으로는 한강, 뒤로는 남산이 있는 배산임수형 풍수명당에 서울에서도 최상급지라 고급 주택 타이틀은 예고돼 있었죠.
이와 함께 용산에는 한남더힐 등 고급 주택이 자리하며 일반인은 감히 입성하기 힘든 넘사벽이 된지 오래고요.
그런데 용산에서도 한강변 바로 앞에 가격도 현재 시세보다 훨씬 합리적인 아파트 공급이 예고돼 있습니다. 조만간 착공에 들어가는 ‘아세아아파트 특별계획구역’ 아파트입니다.
단지명은 미정이고, 사업을 맡은 부영그룹이 워낙 소리 소문 없이 아파트를 공급하는 기업이라 확인할 수 없는 정보도 있기는 한데요.
용산에서 좀처럼 접할 수 없는 분양가로 공급될 예정이고, 이미 1주택을 소유한 유주택자나 가점 낮은 예비 청약자에게도 청약 기회의 문이 활짝 열려 있으니, 합리적인 가격에 용산 입성을 계획했다면 이곳을 주목하길 바랍니다. 먼저 단지 개요를 소개하고 장점과 단점, 청약 시 유의점을 짚어 볼게요.
용산 아세아아파트 특별계획구역, 새 아파트 탈바꿈
아세아아파트는 과거 용산 미군부대와 군인아파트 등 군부대 용지로 쓰였던 아파트인데요. 이 부지를 매입한 부영그룹에 의해 새 아파트로 재탄생합니다.
지하 3층~지상 최고 32층, 13개 동, 총 969가구 규모의 아파트로 탈바꿈될 예정입니다. 이 중 819가구는 일반분양이고, 나머지 150가구는 미국대사관의 직원 숙소로 이용될 예정입니다.
용산 금싸라기 땅
이 단지의 최대 장점은 용산에 몇 남지 않은 금싸라기 입지라는 점입니다. 앞으로는 한강, 뒤로는 ‘한국판 센트럴파크’로 불리는 용산민족공원이 자리하거든요. 최고 층수가 32층으로 단지 앞에 들어설 건물이 없어 일부 세대에선 한강 영구 조망이 가능할 것으로 보입니다.
교통도 좋습니다. 4호선과 경의중앙선이 다니는 이촌역을 도보로 이용할 수 있고 KTX, 1호선, 경의중앙선이 교차하는 용산역도 상당히 가깝습니다.
특히 용산역 인근에는 아모레퍼시픽, 하이브, LG유플러스, LS, HDC현대산업개발 등 대기업 본사들이 밀집해 있어 직주근접 수요도 풍부하고요. 용산아이파크몰, HDC신라면세점, 이마트 등 쇼핑인프라도 갖추고 있어 살기에 좋은 환경이죠.
변수라면 용산정비창과 용산캠프킴 부지에 예정된 1만 3000여 가구의 공급 계획인데요. 이곳에는 임대주택이 다수 계획돼 있고, 이 좋은 입지에 “임대주택이 웬말이냐”며 주민들의 원성도 자자해 입주까지는 상당한 시간이 필요합니다.
신도시급으로 개발되는 용산정비창과 용산캠프킴에 비해 규모 면에서는 다소 뒤지지만, 900세대면 작은 규모도 아니고 주거 여건이나 상품성 면에서 아세아아파트 특별계획구역이 한 수 위가 될 것으로 보입니다.
저렴한 분양가
이곳을 눈여겨봐야 하는 또 다른 이유는 분양가인데요. 분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 낮게 책정될 것으로 예상됩니다. 일대에서 가장 최근에 분양한 단지가 2017년 공급된 ‘용산 센트럴파크 해링턴스퀘어’인데요. 분양 당시 3.3㎡당 평균 분양가가 3,630만원이었거든요.
HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 심사기준을 적용하면 105%인 3,811만원선이 아세아아파트 특별계획구역의 분양가 상한선이 될 것으로 예상되는데요.
현재 ‘용산 센트럴파크 해링턴스퀘어’ 전용 114㎡ 호가가 35억 안팎으로 3.3㎡로는 약 7,200만원이니 이대로만 나와준다면 시세 반값에 용산 새 아파트를 얻게 되는 거죠.
많은 추첨제 물량
가격도 가격이지만 유주택자나 30~40점대 저가점자, 사회 초년생, 신혼부부에게도 청약 문턱이 낮습니다.
전체 969가구의 84.5%인 819가구가 일반 분양으로 나올 예정인데 중대형이 다수라 추첨제 물량이 많거든요. 현재 투기과열지구 내 전용 85㎡ 초과는 추첨제 50%가 적용되니까 대략 378가구가 추첨제 물량으로 나올 것으로 보이는데요.
이 정도면 서울에서 이례적으로 많은 겁니다. 지난 6월 청약을 받은 래미안원베일리(2,990가구)는 추첨제 물량이 단 한 가구도 없었거든요. 분양을 앞두고 있는 둔촌주공 재건축(1만2,032가구)도 추첨제 물량이 하나도 없고요.
이에 비해 300여 가구가 추첨제로 나오니 가점 낮은 신혼부부나 사회 초년생, 상급지로 이동하려는 ‘갈아타기 1주택자 수요자’라면 기회를 노려보는 것이 좋을 것 같습니다.
다만 유주택자는 ‘당첨 시, 기존 주택 처분’ 조건으로 청약을 신청할 수 있고모든 평형이 9억을 넘을 것으로 예상돼 특별공급도 없습니다.
꽉 막힌 대출 문턱
장점은 얘기했고 이제 단점을 얘기해 볼까요? 일단 청약을 하려면 현금 동원력이 충분해야 합니다. 큰 평형 중심이다 보니 평단가는 낮더라도 총 금액 자체가 크거든요.
그래서 중도금과 잔금 대출이 안 나오기 때문에 사실상 분양가 전액을 현금 들고 사야 합니다. 3.3㎡당 분양가를 3,800만원이라고 가정하면, 가장 작은 평수인 전용 84㎡는 12억원 안팎이 되는데요.
아무리 보수적으로 잡아도 분양가가 9억원을 넘으니, 중도금 대출은 불가능합니다. 잔금을 치를 때도 대출을 기대할 순 없습니다. 시세 15억이 넘으면 주택담보대출이 안 나오는데, 주변 시세로 봤을 때는 입주 시점에 15억을 충분히 넘을 것으로 보입니다.
전세도 놓지 못합니다. 분양가상한제가 적용돼 실거주 의무 최대 3년을 채워야 하거든요. 전매 제한도 10년이라, 10년 동안 팔 수도 없다는 점을 염두에 두고 접근해야 합니다.
정리하면 중도금, 잔금 모두 대출 안되니 분양가 전액 ‘현금 박치기’를 해야 하고, 전매 제한도 10년이니 서울 최상급지에 입성해서 오래오래 살 생각하시면 됩니다
치열한 청약 경쟁
경쟁률도 치열할 것으로 보입니다. 현금부자들만 청약하는 ‘그들만의 리그’가 되겠지만, 추첨제 물량이 많기 때문인데요.
우리나라에 현금부자가 얼마나 많은지는 지난 6월 청약을 받은 ‘래미안 원베일리’를 통해 알 수 있었잖아요. 래미안 원베일리는 총 224가구 모집에 3만 6,116개의 청약통장이 몰렸습니다. 평균 경쟁률이 161.2대1로, 대학입시 경쟁률보다 높죠.
아세아아파트 특별계획구역은 가점이 상관없고 추첨제 물량이 많으니 일단 넣고 보자는 수요층도 상당히 몰릴 것으로 보입니다.
불확실한 분양 시기
분양 시기도 사실상 미정입니다. 서울시 홈페이지에 올라온 ‘아세아아파트 특별계획구역 주택건설사업계획 고시’를 보면, 착공이 7월1일로 예정돼 있기는 한데요.
통상 착공 시작 한두 달 전부터 홍보를 시작해 입주자모집 공고를 내고 청약을 받는 여타 분양 단지와 달리 부영그룹에서 어떠한 자료도 내지 않고 있거든요. 부영그룹 홈페이지에서도 확인할 수가 없고요.
일부 매체에서는 부영이 워낙 자금이 많은 기업이라 굳이 선분양으로 자금을 모으지 않아도 아파트를 올릴 수 있고, ‘분양가도 낮게 책정되니 후분양으로 수익 극대화를 노리는 게 아니냐’고도 하는데요.
그동안 부영그룹이 일반 공급한 아파트 다수가 1~2주 남기고 기습적으로 입주자를 모은 경우도 많아서 언제 분양을 할지는 관심 갖고 예의주시해야 할 것입니다. 세상 쉬운 일이 없네요.
지금까지 아세아아파트 특별계획구역의 장단점을 알아봤는데요. 서울에서도 이만한 입지에 나올만한 새 아파트가 또 있을까 싶네요. 아무쪼록 내 집 마련에 성공하길 바라며 이야기를 마치겠습니다.