[리얼캐스트=김인영 기자] 서울 집값이 10억원인 시대를 살아가고 있는 요즘 비싼 집값에 수도권으로 발길 돌리시는 분들 많으실 겁니다. 그렇다 보니 자연스레 경기, 인천 지역의 집값도 장난 아닌데요. 한국부동산원에 따르면, 경기도 아파트 평균 매매가는 작년 3월에 비해 올해 3월에는 15.8% 올랐습니다. 이는 인천시도 마찬가지입니다. 인천시의 아파트 평균 매매가 역시 동기간 14% 상승했습니다.
좀 더 자세히 볼까요? 최근(2021년 3월) 아파트 평균 매매가를 보면 경기도가 4억5,283만원, 인천시는 3억4,813만원입니다. 아무래도 모든 지역구를 포함하다 보니 생각보다는 집값이 저렴해 보입니다. 하지만 수도권 집값은 꾸준히 상승세입니다.
집값 상승이 지속되면서 수도권 집값도 이제 서울 못지 않게 될 것이라는 전망도 나오고 있죠. 수도권 아파트의 인기가 높아질수록 어느 지역구로 가야 하는지 고민이 되실텐데요. 오늘 리얼캐스트TV에서 이 고민을 해결해 드리고자 합니다.
집값이 오른 대부분의 수도권 지역 중에서도 유독 눈에 띄는 곳 바로 경기도 구리시와 남양주 다산 신도시입니다. 현재 평균은 6~7억대지만 곧 서울을 따라잡아 9억으로 점프할 추천 1순위 지역이죠. 그만큼 내재된 가치가 높다는 의미인데요. 이 두 지역을 추천하는 이유 궁금하시죠? 지금 바로 공개하겠습니다!
구리시&다산 신도시가 뜨고 있는 이유는?
먼저 경기 구리시를 보겠습니다. 구리시는 서울시 중랑구, 광진구, 강동구와 인접해 있습니다. 서울과 남양주시 중간에 위치해 있는 것이죠. 서울과 인접한 위치로 인해 경기권이라기 보다 서울이라고 봐도 무방한 입지인데요. 그게 바로 가치가 높게 평가되는 인기 원인 중 하나이기도 하고요.
하지만 처음부터 그렇진 않았죠. 사실 구리시는 서울과 인접한 위치임에도 교통 노선이 개발되지 않아 그동안 관심을 모은 지역은 아닙니다. 경의중앙선 구리역 외에 다른 노선이 없어 서울과의 거리가 가까워도 출퇴근이 편리하진 않았죠.
그런데 바로 여기에 교통 노선이 깔리고 있습니다. 현재 구리시에 공사 중인 철도노선으로는 서울 지하철 8호선 연장 구간인 별내선이 있습니다. 구리시에는 구리도매시장역, 구리역, 토평역이 개설될 예정입니다. 또한 서울 지하철 6호선 연장도 있는데요. 8호선 연장구간인 별내선의 구리도매시장역과 환승 될 예정입니다.
구리시 바로 옆에 위치한 다산신도시 그렇습니다. 교통 호재만 보면 엇비슷합니다. 다산신도시에도 8호선이 연장되거든요. 그 외에도 GTX-B노선, 9호선, 6호선 등 교통 개발이 이뤄지는 3기신도시 왕숙지구가 다산신도시와 인접해 있어 왕숙지구의 교통 호재를 함께 누릴 수 있습니다.
재개발과 신도시 개발 앞둔 구리&다산, 집값 9억원 시대 열리나?
구리시와 다산신도시가 지닌 호재는 알겠는데 이건 다른 수도권 지역도 마찬가지 아닌가 싶으시죠? 이왕이면 이미 교통 개발이 이뤄지고 있는 동네가 낫지 않나 싶기도 하고요. 많은 지역 중에서 굳이 이 두 지역을 뽑은 이유는 사실 미래 가치 상승에 있습니다.
KB부동산 시세 기준 두 지역의 3.3㎡당 아파트 평균 매매가는 구리시 2,138만원, 다산신도시 2,251만원입니다. 32평 아파트 기준으로 6~7억원대인데요. 6~7억원대 아파트는 일반적으로 30~40대 맞벌이 부부가 대출을 받아 살 수 있는 마지노선 집값입니다. 경제 중심에 있는 연령대가 살 수 있는 아파트인 것이죠. 그런데 대출을 받아 산 아파트가 집값이 오른다면 어떨까요? 그거야 말로 집으로 돈을 버는 것일 텐데요.
그 집값 오를 것으로 예상되는 곳이 바로 구리시와 다산신도시입니다. 두 지역은 현재 6~7억원대로 집을 살 수 있음에도 앞으로 집값이 9억원대까지 오를 것이라는 전망이 나오고 있는 곳이거든요. 물론, 구리시와 다산신도시에 있는 모든 아파트가 다 그렇다는 것은 아닙니다. 같은 지역구 아파트라도 가격은 ‘천차만별’이니까요.
구리시&다산신도시, 집을 사? 말아?
먼저 구리시로 가보겠습니다. 구리시는 최근 수택동과 인창동쪽에 재개발이 이뤄지고 있습니다. 교통 노선도 생기고, 재개발도 진행되고 있으니 6억원대인 집이 9억원대까지 갈 거라는 말이 도는 것이죠.
집값이 오를 것으로 예상되는 곳은 당연히 구리역과 재개발 지역에 위치한 곳일텐데요. 그 중에서도 구리역 초역세권에 위치한 ‘e편한세상 인창어반포레’를 보면 구리시 재개발 단지를 노려야 하는 이유를 아실 겁니다.
해당 단지는 작년 8월 입주를 마친 따끈따끈한 신축 아파트입니다. 경의중앙선 구리역과는 도보 10분 거리이지만, 8호선 연장이 되는 구리역은 단지 바로 옆에 생기죠. 1년 반 전인 2019년 12월경만해도 6억230만원에 거래되던 아파트인데요. 지난해 7월에는 그 가격이 8억7,000만원까지 올랐습니다. 9억원대 진입이 얼마 안 남은 것이죠. e편한세상 인창어반포레 집값을 보니 구리시 재개발 단지 꼭 노려야겠다는 생각이 드는데요.
구리시 재개발 단지 중 어디를 봐야 하느냐가 문제인데, 그 답은 인창C구역인 것 같습니다. e편한세상 인창어반포레 바로 건너편에 위치한 인창C구역은 여러 입지적 장점이 e편한세상 인창어반포레와 거의 비슷하거든요. 그러니 집값도 비슷하게 오르겠죠? 입주권이 20평대가 6억원대이니 도전해볼 만 하겠네요.
새 아파트는 너무 부담스럽고 구축 아파트 투자를 원한다 하시는 분들에게도 추천드릴만한 곳이 있습니다. 바로 '인창5단지'(신일)인데요. 96년도에 입주를 한 구축 아파트지만, 넓은 평수로 조성돼 있어 투자할 가치가 있죠.
경의중앙선 구리역과 가깝고 구리광장, 구지초등학교와 인접해 있어 생활 인프라는 잘 조성돼 있습니다. 이 단지의 전용면적 99㎡는 최근(2021년 3월) 8억2,000만원에 거래됐는데요. 구리역 인근의 재개발이 이뤄지고 신축 아파트가 속속 들어서자 구축 아파트의 실거래도 함께 상승세를 타고 있네요.
다음은 다산신도시를 보겠습니다. 다산신도시의 대부분의 아파트는 최근 9억원대를 찍기 직전입니다. 3기신도시 왕숙지구 개발과 더불어 다산신도시의 인기도 급증하고 있기 때문인데요. 다산신도시에 위치한 ‘힐스테이트 황금산’ 전용면적 84㎡도 지난 3월 8억5,000만원에 거래됐습니다. 올해 안으로 다산 신도시 아파트는 9억원대를 찍을 것으로 보이네요.
그럼 다산신도시에 투자할만한 단지는 어디에 있을까요? 도농역에서 도보 5분 거리에 있는 '부영e그린타운 5단지' 아파트를 추천 드립니다. 2000년도에 입주를 한 올해 21년차인 부영e그린타운 5단지는 신축은 아닙니다. 그러나 역세권에 위치해 있고 2,000세대가 넘는 대단지 아파트이기 때문에 앞으로의 가치 상승이 기대되는데요.
무엇보다 주변에 위치한 아파트 단지 대부분이 대형 평수만 있어서 중소형 평수를 지닌 이 곳은 오래된 단지이기는 해도 인기가 나쁘지 않습니다. 다산 신도시 신축 아파트가 8억원대인 것과 비교하면 가격대도 나쁘지 않고요. 부영e그린타운 5단지 전용면적 84㎡는 작년 12월 6억9,500만원에 거래됐습니다.
구축보다 신축 아파트를 사고 싶다 하시는 분들도 있으실 텐데요. 다산신도시의 아파트 대부분 8억원대이기 때문에 6억원대로 신축 아파트를 매입하기에는 무리입니다. 2018년에 입주할 당시만해도 5억원대였던 집값이 너무 뛰어서 지금 사기에는 늦은 감이 있죠.
그래서 대안으로 떠오르고 있는 것이 ‘전세 레버리지 투자’입니다. 갭투자처럼 전세를 끼고 집을 매입하는 것은 같지만 살고 싶은 곳을 미리 사 놓는다는 개념이 다릅니다. 갭투자는 실거주 목적보다는 임대 수익에 더 의미를 두니까요.
남양주시는 현재 조정지역이기 때문에 투기과열지구보다는 대출이 조금 여유는 있습니다. 그러니 전매 가능한 분양권과 준신축 아파트를 매입해 전세를 내놓고 3년 정도 목돈을 모은 뒤에 입주를 한다면 좋은 부동산 투자가 될 것 같네요.