허허벌판 강남 도시 개발… 성공의 주역은 ‘강남 8학군’
[리얼캐스트=김예솔 기자] 대한민국에서 가장 집값이 비싼 서울 강남구. 지금처럼 부촌으로 자리잡기까지 ‘강남 8학군’의 힘이 컸습니다.
1970년대 강남 개발이 시작됐지만, 인구 유입이 원활하지 않자 정부는 서울 중구와 종로구에 있던 명문고를 강남으로 이전하기 시작합니다. 당시 경기고를 시작으로 서울고, 휘문고, 숙명여고 등 총 15개의 학교가 강남구와 서초구 일대로 자리를 옮기죠.
열성적인 학부모들과 학생들이 서울 각지에서 모여들게 되었고, 덕분에 강남의 교육환경이 빠르게 개선됩니다. 자연스레 명문학교 주변에 학원들도 하나둘 생기게 되는데요. 전국 최대 학원 밀집지역으로 성장하며, 대치동 학원가는 ‘사교육 1번지’가 됩니다.
우수한 교육인프라 덕분에 현재 강남 8학군은 전국에서 명문대를 가장 많이 배출하는 학군을 형성하게 되죠. 이는 아파트값을 끌어올리는데 큰 몫을 하게 되는데요.
강남 8학군과 대치동 학원가와 인접한 ‘은마아파트’는 아파트값이 40년간 84배나 뛰었습니다. 3.3㎡당 시세가 1980년 77만원에서 2020년 6,569만원까지 급등했습니다. 학군수요가 풍부하다 보니, 노후화된 아파트임에도 시세가 계속해서 오른 것이죠.
현재 은마아파트의 전용 84㎡ 시세는 23~24억원에 달합니다. 인근 ‘대치래미안팰리스’, ‘대치아이파크’, ‘대치SK뷰’ 역시 전용 84㎡ 기준 시세가 30억원에 육박합니다.
학세권 단지, 하방 경직성 높아
학세권 아파트는 하방 경직성도 강합니다. 실수요층이 두텁다 보니, 불황에도 집값이 쉽게 떨어지지 않아 투자처로도 우수하죠.
강남 학군의 1등인 대치동이 대표적인 예로 매매가는 물론이고 전세가 역시 가을철이 되면, 이곳으로 진학하려는 수요가 몰리며 가격이 급등합니다. 자녀가 학교 배정을 받기 위해선 적어도 11월 전까지 전입을 마쳐야 하기 때문에, 이 시점이 되면 강남 전세가는 신고가를 갱신하는 단지들이 속출합니다.
국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 ‘래미안대치팰리스’ 전용면적 84㎡ 전세매물이 작년 10월 20억2,000만원에 계약되며, 강남에서 국민평형으로는 처음으로 전셋값 20억원을 돌파했습니다. 같은 달 인근 ‘은마아파트’ 전용 84㎡ 전세가가 10억원에 거래돼 화제를 모았습니다.
‘자녀교육 최우선’…역세권보단 학세권 가치 높아
상황이 이렇자 학세권 입지는 부동산 시장에서 불멸의 투자 요건으로 통하는 ‘역세권’ 가치를 뛰어넘을 정도입니다. 부모의 직장 출퇴근 거리보다 자녀 교육의 질을 우선시하는 가정이 많다는 것을 뜻하죠.
대표적인 예가 서울 노원구 중계동인데요. 중계동 은행사거리 학원가와 맞닿아있는 전용 84㎡ 아파트는 10억원 클럽에 가입한지 오래입니다. 지난 2월 ‘건영3차’와 ‘청구3차’ 전용 84㎡가 각각 12억5,000만원, 14억2,000만원에 거래되며 신고가를 썼습니다. 작년 하반기 10억원을 돌파한 이후, 몸값이 고공행진하고 있죠.
반면 중계역 초역세권 인근 단지들 중에선 10억원을 넘은 곳이 단 한 곳도 없습니다. 중계역 1,2번 출구와 맞닿아 있는 ‘중계건영2차’ 전용 84㎡가 지난 2월 8억2,000만원에 거래됐죠.
중계동 A공인중개사 사무소 관계자는 “학군을 보고 이곳에 터를 잡는 수요층도 상당하다”라며 “은행사거리 일대는 역세권과 1km 이상 떨어져 있지만 아파트값은 역세권 단지들보다 훨씬 비싸다”라고 말했습니다.
‘지역 내 강남=명문학군’ 분양아파트 인기
학세권의 선호현상은 분양시장에서도 찾아볼 수 있습니다. 특히 ‘지역 내 강남’으로 불리는 인천 연수구, 대구 수성구, 대전 유성구와 같은 지역은 우수한 학군과 교육인프라를 갖춰 청약경쟁률도 치열합니다.
올해 1월 분양한 인천 연수구 ‘송도자이 크라스탈오션’은 청약 당시 총 979가구 모집에 총 2만381명의 청약자가 몰려 평균 경쟁률 20.8대 1을 기록했습니다. 단지 바로 앞에는 초등학교와 중학교 부지가 예정돼 있으며, 인천과학예술영재고, 해양과학고 인천포스코고, 채드윅 송도국제학교 등 특수목적고와 국제학교와도 가까워 ‘교육하기 좋은 환경’으로 인기를 끌었다는 분석입니다.
이 밖에 지난해 분양한 우수학군을 품은 대전 유성구 ‘갑천1트리풀시티 힐스테이트’(153.5대1)와’ 대전둔곡우미린(64.0대1)’, 대구 수성구 ‘쌍용더플래티넘 범어(22.6대1)’도 높은 경쟁률을 기록했습니다.
맹모들이 눈여겨볼만한 학세권 분양 어디?
이러한 분위기 속 올해 분양시장에 나올 학군 좋은 아파트에 맹모들의 관심이 집중되고 있습니다.
서해건설은 이달 인천 연수구 동춘2구역 1-1블록에 들어설 ‘연수 서해그랑블 에듀파크’를 분양할 예정입니다. 지하 2층~지상 23층, 12개동, 전용 74~118㎡, 총 641가구 규모입니다. 동춘초가 도보 5분 거리에 위치해있으며, 연수구에서 명문학군으로 꼽히는 송도고, 연수고, 대건고, 인천중, 연성중, 청량중 등과 가까워 이들 학교로의 통학이 용이합니다. 현재 인천에서 학원가 밀집도 1·2위를 다투는 송도동과 동춘동 학원가를 모두 이용할 수 있어 ‘교육하기 좋은 아파트’로 주목받고 있습니다.
DL건설은 오는 5월 경기 용인시 수지구 죽전동 산27-1번지 일원 ‘e편한세상 죽전 프리미어포레’ 분양에 나섭니다. 지하 3층~지상 20층 6개동, 총 430가구에 전용면적 84㎡ 단일 주택형으로 구성돼 있습니다. 단지 바로 옆에 현암고가 위치해 있으며, 주변에 현암초, 현암중, 대덕중, 대치중 등 초·중·고가 밀집해 있습니다. 보정동 학원가도 가까우며, 수지구청 학원가도 이용할 수 있어 교육여건이 좋습니다. 신세계백화점 경기점, 이마트 죽전점 등 편의시설도 이용하기 편합니다.
한진중공업 건설부문은 대구 수성구 파동 540-14번지 일대에 들어설 '수성 해모로 하이엔'을 이달 중 분양할 예정입니다. 지하 2층, 지상 21층 11개동, 전용면적 59~84㎡, 795가구 규모로, 조합원분을 제외한 일반분양분은 총 576가구입니다. 수성구의 명문학군과 학원가를 이용할 수 있으며, 파동초, 용계초, 수성중·고, 능인중·고와 가깝습니다. 파동 일대는 5,000여 가구가 넘는 브랜드 타운으로 탈바꿈 중이어서 신흥주거지로도 주목받고 있습니다.