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서울 지역구 60여곳이 공공재개발에 뛰어든 이유는?

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  • 입력 2020.11.23 09:10
  • 수정 2020.12.08 10:00


공공재개발 사업이 뭐길래?

[리얼캐스트=김인영 기자] 공공재개발은 한국토지주택공사, 서울주택도시공사 등과 같은 공공 시행자가 참여해 용적률 상향, 인허가 간소화, 분양가 상한제 적용 제외 등의 혜택을 부여하는 사업입니다. 다양한 혜택 외에도 공공재개발 사업지로 확정되면 개발 시간과 위험을 줄일 수 있다는 장점도 있는데요. 대신 조합원 몫을 제외한 나머지 주택의 50% 이상을 공공임대, 공공지원민간임대, 지분형 주택 등으로 공급해야 합니다. 


사실 조합원 몫을 제외한 나머지 주택의 50% 이상을 공공 목적으로 공급해야 한다는 점 때문에 그동안 공공재개발은 조합원들에게 인기를 얻지는 못했습니다. 하지만 분양가 상한제 적용으로 인해 재개발 사업 진행에 어려움이 발생함으로 인해 공공재개발이 다시금 조합원들의 관심을 모으고 있는데요. 


재개발 사업 난항을 겪고 있는 이들에게는 공공재개발이 지닌 여러 혜택이 재개발 사업을 신속하게 진행할 수 있는 장점으로 적용되고 있습니다. 이로 인해 조합원 몫을 제외한 나머지 주택의 50% 이상을 공공임대, 공공지원민간임대, 지분형 주택 등으로 공급해야 한다는 단점도 감안되는 것이죠.


이와 같은 공공재개발의 장점에 60여곳의 서울 지역구들이 공공재개발 사업에 참여 의사를 밝혔는데요. 그럼 공공재개발 사업에 뛰어든 서울 지역구는 어디인지 살펴볼까요?


공공재개발 사업에 뛰어든 60여곳의 서울 지역구

정부의 서울 공공재개발 정비사업 시범 사업지 공모에 뛰어든 서울 지역구는 동작구 흑석2구역, 성북구 성북1구역, 영등포구 양평14구역, 용산구 한남1구역 등이 있습니다. 재개발이 진행되고 있는 지역구, 뉴타운에서 해제된 지역구 등 총 60여곳이 대거 공모에 참여했습니다.


서울 지역구들은 공공재개발 시범사업지로 선정되려면 까다로운 평가 기준을 통과해야 하는데요. 공공재개발 시범사업지는 국토교통부와 서울시가 합동한 후보지 선정위원회에서 평가를 받게 됩니다. 평가 기준은 사업추진 가능성, 정비 시급성, 기대효과 등을 종합적으로 평가해 오는 12월 최종 선정될 예정입니다. 


특히 평가 기준에서 눈 여겨 봐야 할 점은 도시재생사업, 관리형 주거환경사업 등 대체 사업이 추진 중이거나 도시관리·역사문화보존 등을 위해 관리가 필요한 지역은 평가 대상에서 제외됩니다. 


또한 공공재개발 사업지로 선정된 이후에도 여러 절차가 진행됩니다. 공공재개발 사업지로 선정되면 공공 시행자를 지정해야 하는데요. 이 단계에서 주민 동의가 필요합니다. 주민 동의율은 사업 추진의 중요한 포인트인데요. 단독 시행의 경우 주민 3분의2 이상, 공동 시행의 경우 주민 2분의1 이상의 동의가 있어야 사업 추진이 확정됩니다.


12월 발표 앞둔 첫 후보지, 경계해야 할 '묻지마 투자'

현재 공공재개발 첫 후보지는 오는 12월쯤 발표될 예정입니다. 공공재개발 후보지라고 해서 무조건적인 투자는 위험한데요. 현재 부동산 투기를 막기 위해 다양한 부동산 정책이 시행되고 있기 때문에 자신의 부동산 상황에 맞게 투자를 선택해야 합니다. 


무엇보다 공공재개발 후보지에 위치한 빌라에 투자할 경우 한 건물에 소유자가 여러 명인 지분 쪼개기 건물인지 살펴봐야 하는데요. 재개발 지역에서 조합원 분양 권리산정일 이후 소유자가 지분 쪼개기를 통해 늘어나면 대상자는 신축 아파트 분양을 받을 수가 없기 때문입니다.


이에 대해 국토교통부는 부동산 투기 방지를 위해 지분 쪼개기 주택의 조합원 분양 권리산정일을 공모 공고일로 지정한다고 밝혔는데요. 9월 21일 이후 공공재개발 사업지에서 지분 쪼개기 빌라를 구입하면 조합원 입주권을 받을 수 없는 가능성이 높습니다.


따라서 공공재개발 후보지가 발표된 후에 투자를 결정하면 조합원 입주권을 받기 힘들 수 있습니다. 그렇기 때문에 후보지 발표 이후에 재개발이 진행되는 지역이니 ‘무조건 투자하자’의 마인드는 리스크가 높습니다. 자신의 경제적 상황, 현재 재개발 지역에 대한 여러 부동산 정책 등 다양한 조건에 대한 분석 없는 ‘묻지마 투자’는 절대로 피해야 합니다.

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