토지 용도, 왜 알아야 할까?
[리얼캐스트=박승면 기자] 자신이 소유하고 있는 토지에 마음대로 아파트나 상가 등 건축물을 마구잡이로 지을 수 있을까요? 정답은 아닙니다. 우리나라는 개발과 보전의 조화를 이루어 공공 목적을 위하여 소유자 이용권의 일부를 제한합니다. 즉 토지의 용도를 지정해 그 목적에 따라 지을 수 있는 건물의 종류가 규제되어 있는데요. 이를 구분하는 제도를 ‘용도지역’이라고 하며, 특별히 관리해야 할 토지는 ‘용도지구’, ‘용도구역’으로 지정하고 있습니다.
2018년 말 기준, 전국적으로 총 312개의 ‘지역•지구 등’이 토지이용규제와 관련된 기본법인 국토 계획법령 및 다양한 개별법령에 근거해 지정•운영 중이라고 합니다.
용도지역은 토지의 용도와 관련된 가장 상위개념이라 볼 수 있으며, 용도지역 내에서 필요에 따라 용도지구와 용도구역을 지정합니다. 지정된 세부 내용에 따라 부동산의 활용 범위가 달라지고 가치 또한 차별화됩니다. 따라서 토지 구입시 용도지역을 확인하는 것은 필수입니다. 토지 용도가 무엇인지, 용도에 맞게 지을 수 있는 건축물은 어떤 종류가 있는지 확인할 필요가 있는 것이죠.
토지 이용의 기본 ‘용도지역’
용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도•건폐율•용적률 등을 제한하여 토지를 효율적으로 이용하기 위해 우리나라 전 국토 상에 서로 중복되지 않게 지정하는 지역입니다. 즉 해당 토지에 어떤 건물을 지을 수 있는지에 대한 기준이 됩니다. 같은 크기의 토지라도 용도지역에 따라 건축물의 크기와 넓이는 달라집니다.
국토계획법에 따르면 용도지역은 토지 현황, 장래 토지 이용 방향 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 크게 4가지로 구분됩니다. 각각의 분류된 지역은 다시 세분되어 지정될 수 있는데요. 도시지역은 주거지역(6가지), 공업지역(3가지), 상업지역(4가지), 녹지지역(3가지) 등 총 16가지로 구분됩니다. 관리지역은 계획관리지역과 생산관리지역, 보전관리지역 3가지로 분류되며, 농림지역과 자연환경보전지역은 세분화되어 있지 않습니다.
용도지역 중에서도 부동산 구매 시 가장 중요하게 생각하는 곳은 주거지역인데요. 거주의 안녕과 건전한 생활환경 조성 등이 직결되기 때문입니다. 주거지역은 다시 1•2종 전용주거지역, 1•2•3종 일반주거지역, 준주거지역으로 분류됩니다. 각각의 분류에 따라 건축할 수 있는 주택의 종류와 층수 등이 달라집니다. 이는 부동산 가치를 결정하는 중요한 요소가 되기 때문에 많은 관심을 받고 있습니다.
용도지역의 기능 증진, ‘용도지구’
용도지구는 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 지역 여건에 맞게 용도지역의 기능을 보완할 목적으로 지정하는 지역을 뜻합니다. 경관•환경•안전•보존 등 용도지역 규제만으로 달성하기 어려운 지역별 특성을 유지•관리할 목적으로 운영되는데요. 크게 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등 10가지로 나눌 수 있고, 25개까지 세분화할 수 있습니다. 또한 용도지구는 도시•군의 도시계획조례로 신설이 가능하며, 용도지역과 달리 토지마다 반드시 지정하는 것은 아닙니다.
무분별한 도시개발 방지 ‘용도구역’
용도구역은 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 토지이용을 관리하고자 별도로 정한 지역입니다. 또한 시가지의 무질서한 확산방지와 단계적인 토지이용을 도모하는데요. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제최소구역 등 총 5가지로 구분됩니다. 용도구역 또한 토지마다 반드시 지정하는 것은 아닙니다.
토지 용도는 어디서 확인하지? ‘토지이용규제정보 서비스’
내가 소유하고 있는 토지의 용도지역•지구•구역을 확인하고 싶다면 국토교통부의 ‘토지이용규제정보 서비스’를 이용하면 됩니다. 국토계획법에 의한 용도지역•지구•구역 외의 다른 법령에 의한 내용도 모두 포함되어 있는데요. 덧붙여 토지이용계획 도면 및 각 지역•지구 안에서 행위 제한 내용 등의 내용도 종합하여 제공하고 있습니다.
지금까지 용도지역•지구•구역에 대해서 알아봤는데요. 비슷하지만 다른 용어기 때문에 미리 개념을 정리한다면 토지의 규제사항을 이해하기 수월할 것입니다. 부동산 매입 전, 토지의 이용 목적과 투자 가치에 대해 충분히 조사하여 금전적 손해를 보지 않도록 해야겠습니다.