인구 증가지역 주거편의성과 지역발전 가능성 높아
[리얼캐스트=신선자 기자] 인구유입이 많으면 많을수록 지역 부동산시장에 긍정적인 영향을 미칩니다. 유입된 인구가 주택구매 수요로 이어지기 쉬운 데다가 일자리나 교통, 교육, 편의시설 등 각종 생활인프라가 개선되거나 확충될 가능성이 커지기 때문입니다. 따라서 지역 내 유입인구가 늘어난다는 사실은 주거 편의성과 지역발전 가능성이 높다는 것을 반영하는 지표가 될 수 있습니다. 업계에 ‘인구가 꾸준히 증가하는 지역 부동산이 좋은 투자처가 될 수 있다’라는 말이 공공연하게 회자되는 이유입니다.
유입인구 가장 많은 지역은 경기, 인구 전출 가장 많은 지역은 서울
반면 인구가 많이 빠져나간 지역 1위는 서울로 순이동자 수가 -4만3,618명에 달했으며, 그 뒤로 대구(-2만1,067명), 부산(-1만7,277명) 순이었습니다.
특히 서울의 경우 너무 오른 집값 등 주거비 부담을 감당하지 못해 경기로 이주하는 인구수가 급증한 것으로 분석됩니다. 공급도 적고 집값 부담에 밀려나 수도권 외곽으로 나가게 된 거죠.
서울서 빠져 나간 사람들이 거주지로 찾는 경기도에서도 인구 순이동이 많았던 상위 TOP5 지역을 살펴보면, 경기 최대 규모 신도시인 동탄신도시가 있는 화성이 4만1,642명으로 1위였으며, 그 뒤로 고양(2만8,773명), 용인(2만3,112명), 평택(2만413명), 하남(1만7,788명) 순입니다.
자발적인 인구증가인지 인구증가 요인 살펴봐야
단순한 인구 이동만 가지고 투자처를 파악해서는 안되고 인구 증가 요인을 면밀히 분석할 필요가 있다는 얘기입니다. 특히 주거공급이 증가하면서 이뤄지는 인구유입은 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 자발적인 인구이동이 아닌 이주 등의 강제적인 측면이 있어섭니다. 따라서 인구이동이 자발적인지 아닌지를 파악하는 것이 중요합니다.
그렇다면 자발적인 인구증가는 어떤 것일까요? 취업이나 교육 등의 이유로 이뤄지는 인구증가를 말합니다. 즉 자녀의 교육을 위해 거주지를 이동하는 경우 또는 직장과 가까운 곳으로 이동하기 위해 거주지를 옮기는 경우가 이에 해당합니다. 이러한 수요의 경우 도시가 가지고 있는 기능이 뛰어나 생기는 수요로 집값 상승 등의 강제적 측면에 따른 이동수요와는 다른 차별화된 수요라 할 수 있습니다.
그럼 자발적으로 이동하는 주 연령대 수요자들은 누구일까요? 바로 40대입니다. 40대의 경우 소득증가율이 높은데다 그만큼 학군이나 직주근접의 이유로 이동할 확률이 높고 가장 생산력이 활발한 연령대이기 때문입니다.
실제 ‘2019년 가계금융 복지조사’ 결과에 따르면 전년대비 가구주의 연령대별 순자산 증감률이 전체 연령대 평균(2.7%)보다 높은 곳은 30세미만(6.8%) 연령층과 40대(4.6%)로 2개 연령대에 불과합니다. 최근 젊은 부자들이 늘어나다 보니 증감률로만 보면 30세미만 연령대가 가장 높긴 하나, 자산 보유액 자체는 타 연령대에 비해 여전히 적은 편으로 자산규모나 증감률 모두에서 실질적 자산 증가폭이 큰 연령대는 40대라고 볼 수 있습니다.
따라서 인구가 지속적으로 늘어나는 지역 중에서도 40대 유입인구 비율이 높은 곳은 자발적으로 인구가 증가하는 곳이자, 그중에서도 생산력이 활발한 수요가 모이는 곳이라고 판단할 수 있겠습니다. 다시 말해, 40대가 특정지역의 부동산을 많이 보유하고 있다면 그 지역은 소득증가율이 높은 수요의 자발적 인구증가가 이루어지는 부동산 투자 유망지역으로 관심을 둘 필요가 있습니다.
인구증가율 높은 수도권 지역 중 40대 유입인구 많은 곳 어디?
이러한 요건을 충족하는 투자 유망지역은 어디일까요? 앞서 경기도 시군별 순이동자 수가 많았던 상위 TOP5 지역 중 용인을 제외한 4곳이 모두 40대 전입자가 늘어나는 지역이며, 이외에도 시흥, 의왕, 남양주, 의정부 등도 40대 인구유입이 꾸준히 일어나고 있는데요.
행정안전부 주민등록 인구통계 자료(2020년 7월 현재 기준)를 토대로 순이동자 수가 많은 상위 지역 중 현재 40대 인구 비율을 살펴보면 가장 높은 곳은 19.1%를 차지한 인구증가율 높은 화성시였으며, 그 뒤로는 순이동자 수가 많았던 4, 5위 지역인 평택과 하남이 17.5%의 높은 비중을 보였습니다. 최근 1년 인구유입은 평택과 하남보다 고양시가 더 많았지만 유효수요인 40대 인구비중으로 본다면 평택과 하남 등이 더 높습니다.
실제로 경기 지역은 40대 인구유입이 활발히 이뤄지면서 지역발전 가능성이 높아지는가 하면, 부동산 가격도 꾸준히 상승하는 등 투자가치가 있는 지역으로 주목받고 있습니다.
사람과 산업이 모이는 자발적 인구 증가 지역 신규 분양 주목
특히 평택을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 가격이 이미 많이 오른 화성과 하남에 비해 평택은 아직 가격적 측면에서 진입장벽이 낮기 때문이죠.
게다가 소득 증가율이 높은 40대 인구뿐만 아니라 굵직한 개발호재로 상근, 상주 인구도 꾸준히 늘어나고 있어섭니다. 2016년말 SRT의 개통으로 서울 강남 및 전국 전역으로의 이동 편의성이 크게 강화됐으며, 4만3,000명이 유입될 것으로 기대되는 평택 미군기지도 자리를 잡아가고 있습니다. 또한 고덕국제신도시에는 램과 낸드플레시 등 메모리 반도체를 생산하는 삼성전자 평택1ㆍ2공장에 이어 3공장 착공을 위한 준비 또한 진행하고 있습니다. 삼성뿐 아니라 LG전자 등 국내 내로라하는 기업도 주변에 생산라인을 구축하고 있고요. 자족도시로서의 면모를 갖추고 대규모 투자도 계속 이어지고 있어 지역발전 가능성이 높다는 평가입니다.
이 지역 신규 분양 중에서도 직주근접 환경은 물론 학군, 자연환경이 좋고 신축 아파트도 많아 살기 좋은 동네로 꼽히는 용죽지구에 나오는 물량에 이목이 쏠리는데요. 이곳에는 대림산업이 용죽지구에 마지막으로 공급되는 신축 아파트로 총 583세대에 달하는 ‘e편한세상 비전 센터포레’의 분양에 나섰습니다. 금년 내 오픈 예정인 스타필드 안성의 반경 2km 내에 위치한 스타필드 생활권 단지로 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있고 단지 앞뒤로 배다리생태공원과 용죽공원 등이 있어 주거 쾌적성이 높아 청약 문의가 잇따르고 있다는 게 분양관계자의 전언입니다.
평택처럼 지역에 머무는 상주인구가 증가하는 지역은 산업활동도 자연스럽게 늘기 마련입니다. 잇단 규제로 혼돈에 빠진 부동산시장, 집을 사도 되는 것인지 말아야 하는 것인지 적정 투자처를 찾기 어려운 시기이지만 이런 시기일수록 기본 지표가 될 수 있는 인구 추이를 살펴봐야 합니다. 지역별로 인구가 증가하는 곳이 어디며 자산증가 속도가 빠르고 부동산 구매력이 높은 40대 정주인원이 많은 곳이 어디인지 교차로 파악해 보는 것이 부동산 혼돈시기에 좋은 투자처를 찾는 접근 방법입니다. 사람들이 모이는 곳, 사람들이 잘 아는 곳이 오히려 투자하기 가장 좋은 곳입니다.