[리얼캐스트=김예솔 기자] 정부가 21번째 부동산 대책인 6.17 주택시장 안정을 관리방안을 발표한 지 보름이 지났습니다.
아직도 부동산 시장은 우왕좌왕하는 모습이 연출됩니다. 매번 부동산 규제지역이 추가되면서 함께 대출, 청약 요건, 재당첨 제한, 분양권 전매제한 등도 바뀌고 있기 때문인데요.
이로 인해 청약시장에서는 부적격 당첨자 등이 속출하는 사례가 발생하기도 합니다. 매도자와 매수자들이 주택매매 거래나 전월세 거래를 보류하는 사례도 늘고 있죠. 이럴 때일수록 부동산 규제를 꼼꼼하게 살피는 게 중요합니다.
우리 지역은 규제지역에 속하나요?
부동산 규제가 적극 적용되는 지역으로는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 있습니다. 기존에 ‘규제 끝판왕’으로 불렸던 투기지역은 조만간 폐지될 예정입니다. 투기과열지구, 조정대상지역의 규제와 중복된다고 이유에서죠.
현재 정부는 규제 종합세트가 적용되는 투기과열지구와 조정대상지역에 규제 역량을 집중하고 있는데요. 두 지역 모두 잦은 규제 변경으로 혼선이 빚어지고 있습니다.
전국적으로 투기과열지구로 지정된 곳은 48곳, 조정대상지역은 69곳이 있습니다. 수도권 대부분이 이들 규제지역에 속합니다.
적용되는 대출 규제가 차이난다고요?
우선 두 규제지역은 적용 받는 대출 규제에서 차이가 납니다.
투기과열지구는 LTV(주택담보대출 비율)가 9억원 이하 주택에는 40%, 9억원 초과엔 20% 차등 적용됩니다. 15억원 초과 주택엔 아예 주택담보대출이 금지됩니다. DTI(총부채상환비율)는 40%에 그칩니다.
투기과열지구 내 시가 3억원이 넘는 아파트 신규 구입 시, 전세대출 보증도 제한됩니다. 다만, 실거주가 목적인 경우는 예외이며, 아파트 외 단독주택과 다가구주택도 적용되지 않습니다.
조정대상지역은 LTV가 9억원 이하는 50%, 9억원 초과 분은 30%로 제한합니다. DTI는 50%를 적용 받습니다. 조정대상지역 내 시가 9억원이 넘는 아파트 신규 구입 시, 전세대출 보증이 제한됩니다. 이 역시 실거주 목적 외 아파트에만 적용되는 규제됩니다.
두 지역 모두 시가 9억원을 초과하는 고가주택 구입 시, 실거주 목적이 아닌 경우 주담대 대출이제한됩니다. 뿐만 아니라 주택을 보유한 세대는 신규 주택구입을 위한 사실상 주담대 대출이 금지됩니다.
이들 지역 모두 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입해야 하며 이는 정부의 행정지도 시행된 이후, 신규 대출 신청분부터 적용됩니다. 현재로썬 7월 중순부터 시행될 것으로 보여집니다.
지역마다 청약요건도 다르다고요?
투기과열지구와 조정대상지역 모두 청약 접수는 반드시 세대주만 가능합니다. 청약통장 가입 후 2년 경과, 24회 이상 납입을 완료해야 하며, 세대주뿐 아니라 세대원 모두 5년 이내 당첨 사실이 없어야 합니다.
해당지역 1순위 자격요건의 경우 투기과열지구는 2년 이상, 조정대상지역은 1년 이상 지역 내 거주해야 해당지역 1순위 자격이 부여됩니다.
청약가점제가 얼만큼 적용되는지는 규모에 따라 달리 적용됩니다. 투기과열지구는 전용면적 85㎡ 이하의 주택에 청약가점제 100%에 적용되며, 전용 85㎡ 초과 주택에는 가점제 50%, 추첨제 50%가 적용됩니다.
조정대상지역은 전용면적 85㎡ 이하의 주택에 가점제 75%, 추첨제 25%가 적용되며, 전용 85㎡ 초과 주택에는 가점제 30%, 추첨제 70%가 각각 적용됩니다.
청약 재당첨제한 기간은 투기과열지구는 주택 규모와 상관없이 당첨일로부터 10년, 조정대상지역은 7년까지입니다.
분양권 전매제한 기간도 점차 강화돼 꼼꼼히 살펴봐야 되는 부분입니다. 투기과열지구와 조정대상지역은 소유권 이전등기까지 분양권을 사고 팔 수 없습니다.
다만, 투기과열지구 내 수도권 민간택지 분양가상한제 적용주택의 경우에는 분양가에 따라 전매기간이 최대 10년까지 적용됩니다.
또 규제지역에 봐야할 게 있다고요?
투기과열지구는 정비사업에 대한 강도 높은 규제로 조합원들 투심 잡기에, 조정대상지역은 양도세와 보유세 중과로 다주택자 세 부담 강화에 각각 초점을 맞추고 있습니다.
투기과열지구는 재건축 조합원 지위 양도가 제한되고, 재개발 조합원 분양권 전매가 금지됩니다. 정비사업의 분양 재당첨도 제한되는 게 특징입니다.
조정대상지역 내 다주택자가 집을 매각할 때, 기본세율(최고 42%)에 주택수에 따라 중과세율이 붙습니다. 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트 중과됩니다. 과세표준 구간이 높은 3주택 이상을 보유한 자의 경우에는 차익의 62%를 세금으로 내야하는 셈입니다.
양도세뿐 아니라 보유세 부담도 무겁습니다. 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자에 대해선 종합부동산세가 0.2∼0.8%p 추가 과세되며, 2주택 이상 다주택자는 세부담 상한이 300%가 적용됩니다.
두 지역의 자금조달계획서 신고 의무화도 강화될 예정입니다. 투기과열지구와 조정대상지역 모두 거래 가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 여기서 투기과열지구의 경우에는 추가로 자금조달계획서의 작성 항목별 증빙자료를 첨부해 제출토록 해야 합니다. 이들 모두 ‘부동산거래신고법 시행령’ 등 개정 후 즉시 시행될 예정으로, 오는 9월부터 시행될 것으로 추측됩니다.
헷갈리는 부동산 규제, 확인은 소비자 몫
부동산 시장에서는 정부의 구체적인 가이드라인 마련을 촉구하는 한편 부동산 거래 활동에 앞서 꼼꼼히 정책을 살펴봐야 한다는 당부의 목소리가 나옵니다.
한 업계 관계자는 “부동산 규제의 사례가 워낙 다양하고 예외 적용 여부도 복잡하다 보니, 대출 담당자도 헷갈릴 지경”이라면서 “각 규제 지역마다 적용되는 기준, 강도, 시행 시기가 다른 만큼 소비자들도 거래를 앞두고 정책을 샅샅이 봐야 한다”고 당부했습니다.