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부동산 트렌드 지식산업센터, 이제 문화를 판다
2019-10-08
12:05
1,081 읽음

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공급량 늘어나는 지식산업센터, “차별화가 생명줄이다” 

[리얼캐스트=김영환 기자] 수익형 부동산의 ‘블루칩’으로 떠오른 지식산업센터가 분양시장의 격전지로 떠오르고 있습니다. 올해 수도권에서만 31개동 연면적 230만㎡의 지식산업센터가 입주하는 가운데(부동산114), 노후 지식산업센터의 교체 수요를 잡아야 하는 공급주체들의 전략도 다양해지고 있습니다.

한국산업단지공단 자료에 따르면 올해 8월까지 신설(변경)승인 또는 분양공고안 승인을 받은 단지는 106곳이며 올해 착공하는 단지만 22곳입니다. 지난해에 있었던 같은 기준 승인 건수인 88건을 8월 시점에 이미 훌쩍 넘긴 것입니다. 한국산단이 관리하는 지식산업센터 1,096곳 중 17%가 단 2년 사이에 신설∙분양승인을 받은 셈입니다.

부동산전문가 A는 “주택에 대한 부동산 규제가 강화되는 가운데, 수익형 부동산 트렌드가 오피스텔로부터 분양가가 싸고 세제혜택이 큰 지식산업센터로 옮겨가고 있다. 원래는 수익형 부동산의 틈새시장 상품이었는데, 1군 건설사들까지 앞장서서 물량을 쏟아낸 결과 경쟁력 있는 상품이 아니라면 공실을 걱정하지 않을 수 없는 상황”이라고 설명했습니다.

지식산업센터란? 

‘아파트형 공장’으로 더 잘 알려진 지식산업센터는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」(이하 산업집적법)에 따라 지어지는 지상 3층 이상, 공장∙사업장 6개 이상의 입주가 가능한 집합건축물입니다. 원래는 소규모 공장들을 유치하여 산업집적효과를 내려고 고안된 공간인데, IT기업 등으로부터 임차수요가 늘어나자 2010년에 ‘지식산업센터’로 정식 명칭이 바뀌었습니다.

지식산업센터는 2000년대 들어 투자자들의 시선을 끈 수익형 부동산의 블루칩입니다. 관리비가 저렴하고 세제혜택이 크며, 무엇보다도 분양가의 최대 80%까지 대출을 받을 수 있어 레버리지 효과를 극대화 할 수 있다는 점이 구미를 당기는 요소였죠. 수익형 부동산 투자의 근본적인 목적이 안정적인 임대수익이라는 점에 미루어 보면, 지식산업센터에 들어오는 법인 임차인은 월세 밀릴 걱정을 하지 않아도 되는 최고의 임차인이기도 합니다.

다만 최근까지도 지식산업센터는 기대만큼 지역상권에 미치는 영향이 크지 못했습니다. 지식산업센터의 정책목표와 기대효과 중 하나로는 영세민에게 일자리를, 지역상인에게 손님을 제공해서 지역경제를 활성화하는 것도 들어 있었는데요. 지식산업센터는 종래의 전통적인 공장, 오피스에 비해 근무환경은 뛰어났으나 문화∙편의시설이 부족해 상주인구를 잡아둘 수 없었기 때문입니다.

특히 문화 인프라가 부족한 지역에 위치한 지식산업센터들은 휴일이 되면 쥐 죽은 듯 고요해집니다. 입점 상점들의 업종도 음식점, 카페 정도를 벗어나지 않으므로, 단지 내 기숙사가 있어도 상주인구가 인근 도심으로 벗어나 여가시간을 보냅니다. 즉, ‘휴일이 되면 텅텅 비게 되는’ 오피스 상권의 고질적인 문제를 지식산업센터도 공유하는 것입니다.

아파트형 공장 → 지식산업센터 → 복합문화공간 

이런 문제를 인식한 최근의 지식산업센터는 공연장, 볼링장 등의 문화시설을 유치하여 상권 영향력을 강화하는 형태로 발전하고 있습니다. 지역상권의 자연스러운 발전을 마냥 기대할 수만은 없으니, 지식산업센터를 복합쇼핑몰처럼 만들어 입주 기업 임직원의 정주여건을 제고하고, 지역의 상권 수요도 집중시킨다는 시도입니다.
 
워라밸(Work and life balance) 트렌드 역시 한 몫합니다. 임직원 복지가 생산성 향상에 도움이 된다는 인식이 늘어나면서, 지식산업센터의 정주여건 개선은 중요한 과제가 되었습니다. 지식산업센터 입주를 고려하는 기업은 입지가 제공하는 편의∙문화∙의료시설 접근성까지 고려해야 하는 상황입니다.

행정당국에서도 규제완화에 나섰습니다. 2014년에는 산업단지 내 지식산업센터에도 문화∙집회시설의 입주를 허용하는 등 활용범위를 넓혔고, 2018년에 이르러서는 산업집적법 시행령 개정을 통해서 지원시설의 규모를 지식산업센터 연면적의 최대 50%까지 확대하고, 사행행위영업 등 일정 업종의 입점을 금지하되 이외에는 모두 허용하는 네거티브 규제를 도입하기도 했습니다.

멀티플렉스, 건강검진센터… ‘앵커 테넌트’까지

2019년에 이르러서는 멀티플렉스 영화관, 락볼링장등 대형 문화시설은 물론 대형 병원과 연계한 건강검진센터 등을 유치하기도 합니다. 집객능력이 뛰어난 ‘앵커 테넌트’를 기반으로 지역 상권의 랜드마크로 만든다는 전략입니다. 이런 과감한 시도는 산업단지보다는 택지지구가 가까워 단지 내 임직원 외의 수요도 어느 정도 기대할 수 있는 곳의 대규모 사업지에서 주로 나타납니다.

실제로 CGV입점이 확정된 다산신도시 ‘현대프리미어캠퍼스’는 오픈한지 2개월만에 일찌감치 완판에 거의 성공한 것으로 알려졌습니다. 진건지구 자족용지 3블록에 최고 지상 10층 규모로 지어지는 지식산업센터로, 상업시설을 포함하면 연면적 33만1,454㎡ 규모에 달해 ‘전국 최대규모 지식산업센터’로 입소문을 탔습니다.

지식산업센터를 넘어 ‘복합지식문화타워’로 포지셔닝하는 단지도 나왔습니다. 광명 소하지구(소하동 1344)에 들어서는 광명G타워 입니다. 광명하나바이온이 시행하고 롯데건설과 두산건설 컨소시엄이 시공을 맡아 지상 최고 15층, 연면적 약 15만6,412㎡규모로 조성됩니다. 지하 1~2층에 소하지구 최초로 멀티플렉스 영화관이 입점하며, 대규모 볼링장 등의 레저시설, 중앙대학교 의료원과 연계한 건강검진센터까지 유치했습니다.

부동산전문가 A는 “지식산업센터 상업시설은 한정적일 수 밖에 없는 입주기관의 규모보다 배후수요의 검증이 더 중요하다. 멀티플렉스 등 앵커 테넌트 입점의 가능성을 높이는 필수요소”라고 강조하며, “이미 조성을 마친 택지지구 인근의 지식산업센터, 대규모 공장이 위치해 풍부한 배후수요가 확보된 사업지 인지를 면밀히 확인해야 할 필요가 있다”고 덧붙였습니다.



에디터 :    배즙   그래픽 :   연이

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