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부동산 트렌드 분양가 상한제로 으름장 놓은 정부…집값의 향방은
2019-08-16
10:40
3,366 읽음

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서울 전 지역 '분양가 상한제' 사정권에


[리얼캐스트=박지혜 기자] 정부가 분양가 상한제를 민간택지에도 적용키로 했습니다. 최근 서울 강남권을 중심으로 집값이 다시 반등하면서 주택시장 과열을 우려해 선제 조치에 나선 것입니다.


국토교통부는 지난 12일 이 같은 내용을 담은 주택법 시행령 개정안을 발표했습니다. 그 동안 정부는 신도시 등 공공택지에만 분양가 상한제를 적용해 왔는데요. 


주요 내용을 살펴보면, 이르면 오는 10월부터 서울 전역·경기 과천·성남 분당구 등 전국 31곳의 투기과열지구 내 민간택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제가 적용됩니다. 재건축·재개발 단지에도 분양가상한제 적용 시점 기준을 넓혀 상한제 대상에 포함시켰습니다. 


일명 로또 분양에 따른 시세차익을 막기 위해 분양 받은 아파트의 전매제한 기간도 3,4년에서 10년까지 대폭 늘리고, 최장 5년의 거주의무기간도 부여하기로 했습니다. 


상한제 기준 시점도 바뀌었는데요. 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 입주자모집공고 기준으로 적용 시점이 변경됨에 따라 관리처분인가를 받았지만 아직 일반분양을 하지 않은 단지들이 모두 소급 적용을 받게 될 전망입니다. 


강남 대어급 재건축 단지들에 직격탄?


과거에도 분양가상한제는 민간택지에 적용된 적이 있습니다. 시간을 거슬러 올라가면 과거 정부들도 부동산시장이 과열양상을 보일 때마다 규제를 풀었다 조이기를 반복하다가, 지난 2007년 민간택지 내 모든 공동주택에 분양가 상한제를 도입했습니다. 하지만 각종 부작용을 겪으며 2015년부터는 사실상 유명무실해졌습니다.


이렇게 4년여만에 부활한 상한제 카드에 직격탄을 맞은 곳이 바로 재건축 사업장입니다. 사업이 막바지에 접어든 ‘강동구 둔촌주공’, ‘신반포3차·경남아파트(래미안원베일리)’, ‘삼성 상아2차(래미안라클래시)’ 등 서울 강남권 대어급 재건축 단지들은 초비상이 걸렸는데요.


앞서 언급한 것처럼 정부가 재건축 사업장에 대한 상한제 적용시점을 `최조 입주자 모집 승인 신청`으로 바꾸면서 이미 관리처분인가를 획득해 상한제를 벗어났다고 여겨졌던 단지도 사정권에 들게 됐기 때문입니다. 분양가 산정을 다시 하게 될 경우 조합원들의 수익은 크게 줄어들 수밖에 없습니다. 


가구수 대비 일반분양 비율이 높았던 단지일수록 타격은 클 전망인데요. 1만2000여 가구 가운데 5000여 가구가 일반분양인 ‘둔촌주공’이 대표적입니다. 조합원 추가분담금이 거의 없다시피 했던 이 단지가 상한제 적용을 받으면 억대의 분담금을 더 내야 하는 상황에 놓이게 됩니다. 


부동산인포 권일 리서치팀장은 “분양가 상한제로 분양가가 낮아질수록 건설사나 조합의 이익은 줄어들게 돼 사업 초기인 정비사업은 물론이고 상당부분 진행됐던 사업장들도 중단이나 무기한 연기하는 등의 사태를 초래할 수 있습니다. 사업이 중단되는 경우 일몰비용 등이 새로운 문제로 부각될 가능성이 높아 혼란이 예상됩니다”고 말했습니다. 


집값 상승 vs 하락…분양가 상한제가 미치는 영향은 


민간택지 분양가 상한제를 놓고 시장의 우려는 커지고 있습니다. 상한제의 핵심인 분양가를 낮추는 데는 분명 효과가 있겠지만, 재건축 조합들이 사업성이 없다고 판단해 속도 조절에 나선다면 공급이 위축돼 오히려 신축 아파트 가격을 자극할 수 있어서 입니다. 


전세가격도 불안 요인으로 꼽힙니다. 공급이 줄어들 수밖에 없는 상황에서 청약대기 수요가 늘어날 가능성도 높아졌기 때문입니다. 과거에도 분양가 시행 이후 3~5년이 지나면서 전세가격이 올랐던 바 있습니다. 여기에 전매제한이 길어진 데다 최대 5년의 의무 거주요건이 추가될 예정인 만큼 실수요자 위주로 청약시장이 재편될 수 있다는 관측이 나오고 있습니다. 

 

이처럼 부동산 업계에선 공급 부족으로 집값이 과열될 것이란 시각과 금융시장 불확실성 등으로 집값 상승에 제동이 걸릴 것이란 의견이 갈리면서 기대와 우려가 교차하는 모습입니다.  


일각에선 상한제로 일반분양 수익성이 하락하면 중장기적으로 주택공급이 위축돼 집값이 과열될 것이란 의견을 내놓는 한편, 규제를 상대적으로 덜 받는 재건축 일부 단지와 재개발 단지 쏠림 현상이 완화되면서 서울 집값이 하락할 것이란 정부측 의견이 팽팽히 맞서고 있습니다. 


불확실한 금융시장 등으로 갈 곳을 못 찾고 있는 부동자금이 분양가 상한제의 장벽을 넘어 부동산시장으로 흘러갈 것인지 관심을 갖고 지켜봐야겠습니다. 




에디터 :    parispark   그래픽 :   seeun

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