9.13 이후 하락세 이어진 강북 아파트값 상승률 플러스 전환
[리얼캐스트=취재팀] 지난해 9.13 부동산 대책 이후 하락세를 이어온 강북 아파트값이 오름세로 돌아섰습니다. KB부동산 리브온 자료에 따르면 서울 강북 지역(한강 이북 14개구)의 아파트값이 6주 연속 상승세를 보인 것으로 나타났습니다. 특히 올해 대부분의 지역이 하락세를 기록한 가운데 강북이 나홀로 상승세를 보이면서 관심이 집중되고 있습니다.
'준(準) 강남권'으로 평가받는 마포구, 용산구, 성동구는 대단지 및 한강변 단지 중심으로 수요층이 형성되고 있고, 도심권 종로구는 직주 근접 단지 위주 강세, 노원구 일대는 명문 학군이 위치한 중계동 중심으로 거래가 증가하는 추세입니다. 특히 동대문구, 서대문구는 재개발·재건축 등 정비사업장 위주로 투자수요가 몰리고 있습니다.
강남 엄격한 잣대에 강북 분양가 강남 앞지를 판
강북 아파트 분양시장도 높은 열기를 보였습니다. 올해(1~7월) 서울에서 분양을 나선 단지는 총 30곳인데요. 이중 20곳이 강북지역에서 분양을 나섰습니다. 특히 동대문구에서만 6개 단지가 분양을 나설 정도로 분양 열기가 뜨거웠습니다. 중요한 점은 강북 분양 아파트의 분양가격이 강남과의 갭을 줄여가고 있었습니다. 3.3㎡당 분양가격이 평균 3,000만원을 훌쩍 뛰어넘는 단지도 나타났으며, 올해 강북권 최대어로 불리고 있는 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’는 고(高)분양가 논란에도 수요자들의 높은 관심을 얻고 있습니다.
이는 주택도시보증공사(HUG)의 엄격한 규제로 강남 분양가가 억눌리는 사이 강북 분양가가 빠르게 상승하면서 그 갭이 줄어든 것으로 분석됩니다. 강북이 대규모 개발로 가치가 높아짐에 따라 강남과 어깨를 나란히 하고 있습니다.
강북 아파트 연일 최고가 경신
매매 시장에서는 이미 최고가를 경신하는 강북 아파트가 속출하고 있습니다. 먼저 동대문구 전농동 '래미안크레시티’ 전용면적 84㎡는 6월 10억2500만원으로 거래돼 1년여전 전고가보다 1억원 이상 뛰었습니다. 또한 청량리동 ‘미주아파트’ 전용면적 101㎡도 6월 8억 9,500만원으로 최고가를 경신했습니다.
마포구에서는 공덕동에 위치한 ‘공덕래미안5차’ 전용 84㎡가 7월 말 12억 9,000만원에 거래된 것으로 확인 됐습니다. 이는 이전 최고가 12억원에서 9,000만원이 오른 가격입니다. 마포구 신공덕동 '공덕브라운스톤’ 전용 84㎡ 역시 7월 말 13억원에 거래되며 신고가를 기록했습니다.
강북 14개구 아파트 중위 매매가격은 7월 6억747만원으로 집계돼 전월 대비 384만원이 올랐습니다. 전고점이던 올해 4월 6억595만원을 깨버린 것이죠. 참고로 중위 매매가격은 주택 매매가격을 순서로대로 나열했을 때 중간에 위치한 가격으로 평균가격보다 시세 흐름 전망 파악에 유용한 지표입니다. 강북 아파트값의 높은 상승세를 증명하는 대목입니다.
분양가 상한제 도입 초읽기··· 새 아파트 귀해져
‘분양가 상한제’ 도입도 아파트값 상승에 큰 영향을 미치고 있습니다. 분양가 상한제 이슈로 서울 내 주요 정비사업 단지들이 사업 재검토에 나서며 기약 없는 기다림이 이어질 것으로 예상되기 때문이죠. 신규 공급이 부족한 서울에서 재정비사업 물량까지 묶이면서 새 아파트의 희소가치는 더욱 높아지고 있습니다.
실제로 서울부동산정보광장 자료에 따르면 6월 기준 서울 미분양 주택은 총 123가구로 집계됐습니다. 이는 전달 178가구에서 30%(55가구)가 감소한 수치입니다. 특히 광진구에서만 전체감소 물량의 63%(35가구)가 감소돼 강북의 인기를 증명했습니다.
상승세 보이는 강북에서도 미래가치 높은 곳 투자해야
업계에서는 강북 부동산 시장의 인기가 높아지면서 알짜지역을 찾는 옥석가리기가 필요하다고 입 모아 말합니다. 강북지역은 낙후도가 심해 주거환경개선이 시급한 재개발 사업지를 비롯해 도심재생지역 등 저평가 지역을 중심으로 여전히 상승 기대감이 높습니다.
대표적인 곳이 동대문구 청량리역 일대 입니다. 이곳은 동부청과시장, 청량리 588 재개발 등 대규모 개발로 강북을 대표하는 랜드마크 지역으로 탈바꿈 할 예정입니다. 현재 청량리역은 지하철 1호선을 비롯해 분당선, 경원선, 경춘선, 경의중앙선 등 10개 노선이 지나는 국내 최다 환승역으로 주목 받고 있습니다. 최근에는 복합환승센터 개발을 추진하고 있어 기대감이 더욱 높습니다.
은평구 수색역세권 일대도 높은 미래가치를 지녔습니다. 서울시는 디지털미디어시티역은 상업시설, 수색역은 문화관광시설, 수색차량기지는 업무시설 중심으로 각각 개발할 계획입니다. 철길로 단절된 상암DMC와 수색·증산뉴타운을 연결하는 사업도 계획 중에 있어 인근 정비사업 단지들에 관심이 집중되고 있습니다.
기대되는 강북 지역 로또 단지는?
이런 가운데 강북 주요 재개발 단지들이 분양을 앞두고 있어 실수요자들과 투자자들에게 높은 관심을 얻고 있습니다. 먼저 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’ 오는 13일부터 16일까지 4일간 정당계약을 나섭니다. 분양보증 중도금대출이 안되는 9억원 초과 가구에 대해서는 롯데건설이 자체보증으로 최대 40%까지 대출을 알선할 계획입니다.
수색증산재정비촉진기구에서는 가장 알짜 단지로 꼽히는 증산2구역 이주·철거를 마치고 분양을 앞두고 있습니다. 증산2구역은 인근단지들 중 디지털미디어시티역과 가장 가깝운 곳에 위치해 수요자들의 많은 관심이 집중되고 있습니다. 중구에 위치한 신당8구역은 시공사 선정을 마치고 분양을 준비 중입니다. 5호선, 6호선을 환승할 수 있는 청구역 초역세권 입지에 초·중·고와 바로 붙어있어 인기가 높습니다.
강북 아파트값의 상승세는 당분간 이어질 것으로 보입니다. 분양가 상한제, 대출 제한 등 정부의 고강도 규제가 연이어 나올 것으로 예상되는데요. 전략적인 접근으로 내 집 마련이 필요한 시점입니다.