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부동산 트렌드 미분양 안전지대 없다…서울도 위험
2019-05-15
10:40
1,263 읽음

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미분양 지방 넘어 서울로~


[리얼캐스트=박지혜 기자] 국토교통부에 따르면 3월말 기준 전국 미분양 주택 수는 6만2147채로 전월 대비 2533채(4.2%) 늘었습니다. 과거와 달리 서울 등 수도권을 중심으로 미분양이 증가했는데요. 3월 수도권 미분양 주택물량은 1만529채로 한 달 만에 2802채(36.3%)가 늘었습니다. 미분양 규모는 2017년 7월(1만2117채) 이후 1년 8개월 만에 최대입니다. 특히 서울은 한달 새 미분양 주택 수가 50가구에서 무려 15.4배인 770가구로 급증했습니다.

 

서울 화양동 아파트 덮친 미분양 왜?


분양 초기 대규모 미분양 사태를 겪었던 `e편한세상 광진 그랜드파크`가 서울 미분양 사태의 불씨가 됐습니다. 각종 금융지원에도 불구하고 4개월째 판매를 끝내지 못한 이 단지는 3.3㎡당 평균 분양가가 3370만원으로 전용 84㎡ 기준 모두 HUG 보증으로는 중도금대출이 불가능했는데요. 때문에 지난 2월말 분양 당시 고분양가 논란을 부르며 730가구 중 700가구에 달하는 미분양이 발생해 초기 계약이 20% 수준에 그쳤습니다. 이후 계약금 비중을 낮추고 중도금 대출 지원 조건으로 분양계약 조건을 변경해 4월말 기준, 중대형을 중심으로 약 30% 잔여물량이 남은 것으로 알려지고 있습니다. 


고분양가 논란되자 현금부자들도 계약 주저


미분양 증가는 규제가 심화된 탓도 있지만, 시장 침체 분위기에 어울리지 않는 고분양가도 원인으로 지목됩니다. 수도권 입주물량이 늘어 났고 서울 집값도 상승이 꺾이거나 둔화됐지만 예상과 달리 서울 곳곳에서는 9억 넘는 고분양가 물량이 나오고 있습니다.


때문에 1순위에서 마감된 단지들에서도 계약을 포기하는 경우가 속출하고 있는데요. 지난 2월 서울 서대문구에서 분양한 아파트는 계약을 포기한 174가구에 대한 무순위 청약이 실시 됐습니다. 하지만 여전히 100가구가 넘는 물량이 계약자를 찾지 못했습니다. 미계약 물량을 ‘줍는다’는 현금부자도 계약을 포기한 셈입니다. 


미분양 출구전략 찾자…“고분양가 조정돼야”

로또분양이라 불리는 강남에서도 무순위 청약에 계약을 포기하는 경우가 발생하고 있습니다. 당첨만 되면 무조건 ‘대박’ 이라는 인식이 줄어드는 추세입니다. 


이에 관련 업계나 전문가들은 서울 미분양 우려를 둘러싼 출구전략을 찾아야 한다고 조언합니다. 미분양이 지속적으로 늘게 되면 재고 주택시장도 좋지 않은 영향을 줄 수 있기 때문에 건설사들이나 시행사 등은 분양가 인하 등을 고려해야 한다는 지적입니다. 전문가의 이야기를 들어보겠습니다. 


“분양가 상한제가 적용되는 공공택지에서 미분양이 발생한다는 것은 부동산 시장이 침체국면에 있다고 해석될 수도 있습니다. 다만 민간택지에서 발생하는 미분양은 고분양가가 가장 큰 문제로 볼 수 있습니다. 재고시장과 분양시장 모두 흐름을 바꾸기 위해선 소비자들이 납득할 수 있는 합리적인 분양가 책정이 필요합니다.”


인허가 증가, 미분양 리스크도 커지나? 


시장이 위축되고 미분양도 늘었다면 공급을 줄이는 게 맞지만 인허가는 오히려 늘었습니다. 국토교통부에 따르면, 지난 3월 기준 전국 주택 인허가 물량은 5만863가구로 전년 동월(3만8479가구) 대비 32.2% 증가했고, 수도권은 3만3471가구로 전년 대비 72.4% 늘었습니다.


건설사들 입장에선 사업을 미뤄서 발생하는 금융비용도 만만치 않기 때문에 미분양이 발생해도 공급 후 판매해 가는 게 유리할 수 있습니다. 또한 걱정했던 것보다 분양이 잘 되는 곳들도 있기 때문에 계속 미루지 않습니다.


특히 분양가 상한제가 적용되는 공공택지는 청약열기도 뜨겁고 일찌감치 완판 되기도 합니다. 실제로 위례포레자이 등 올해 상반기 기대주 중 손꼽힌 북위례 택지지구 신규 분양 단지 3곳은 모두 수십 대 1이 넘는 경쟁률로 1순위 마감에 성공했습니다. 


인허가가 늘었다고 해서 미분양도 반드시 비례해서 늘어난다고 볼 수 없는 셈입니다. 


서울 부동산시장 열기 식었지만 회복국면은 있을 것


서울은 여전히 좋은 입지를 가진 재건축, 재개발 물량들이 있습니다. 분양가 책정에 어려움은 있습니다만 주변 시세보다 비싸게 분양을 못하는 구조라 잠재수요는 풍부합니다. 특히 조정기를 거친 이후 큰 폭의 상승세를 보여왔던 시장이었던 만큼 회복에 대한 기대도 큽니다. 


최근 강남권을 중심으로 급매물이 소진되면서 가격 하락이 둔화되고 시중에 나온 급매물들이 거둬지는 모습들은 이러한 기대심리가 반영된 셈입니다. 부동산인포 권일 리서치팀장의 말입니다.


“서울에서 발생한 미분양들은 분양가 수준, 중도금대출 규제가 맞물려 발생한 만큼 중도금을 해결할 수 있는 방법들이 마련되면 미분양 감소하고 발생하지 않을 것입니다. 곳에 따라선 여전히 주변시세보다 낮게 분양가가 책정되는 곳들이 있어 분양시장은 다시 회복될 수 있을 것으로 예상됩니다.”





에디터 :    parispark   그래픽 :   연이

댓글 1

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한민숙  2019-05-15  03:46:35

안녕하세요

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