침체 길어지는 지방 주택시장, 버티는 수도권 주택시장
새 정부 들어 쏟아진 규제들이 힘을 쓰면서 주택시장의 열기가 식고 있습니다. 특히 지방은 대구 등 일부 광역시와 세종시 등 지방도시를 제외하고 침체가 길어지고 있습니다. 반면 서울을 중심으로 한 수도권의 경우 일부 약세로 돌아서긴 했지만 지방에 비해 청약열기가 치열한 곳들이 존재하고, 기존 아파트는 급매물이 일부 있으나 여전히 매도자들은 기존 가격을 고수하고 있습니다.
경남 거제 인구 감소세 지속…25만명 무너지나
지방 주택시장의 침체는 수요 즉 인구 감소에 기인합니다. 침체가 이어지는 지방도시 대부분에서 인구가 감소하고 있는 사실을 볼 수 있는데요. 경남 대표도시인 거제시의 경우 인구가 수년째 25만명의 벽에 막혀 점점 줄고 있습니다. 행정안전부의 주민등록인구현황에 따르면, 올해 1월 거제시 인구는 25만118명으로, 지난 2016년 25만7,183명에 비해 3년새 7,000명 이상 줄었습니다. 이는 거제시의 경제를 움직이는 해운업과 조선업의 침체되면서 줄어든 일자리가 인구감소로 이어졌기 때문입니다.
줄어드는 인구, 떨어지는 집값
인구가 줄면 주택 구매수요가 줄기 때문에 주택시장도 침체 돼 집값이 하락합니다. 특히 철강, 조선, 자동차 등의 제조업 의존도가 높은 도시들은 이들 산업의 부진으로 취업자수가 감소하면서 집값도 하락하고 있습니다.
앞서 소개한 경남 거제시의 경우 2015년 2월 대비 아파트 매매가 변동률은 -17.26%를 기록했습니다. 이는 경남 평균(-3.41%)을 훌쩍 넘는 수준입니다(시세출처: 부동산114). 반면 지방도시에 비해 인구 감소가 적은 수도권 일대의 경우 같은 기간 주택가격 상승률이 경기도는 평균 20.11%를 기록했고 대부분의 지역이 플러스 변동률을 기록했습니다.
물론 인구가 줄어든 지방지역을 중심으로 지난 2~3년간 쏟아진 분양물량들의 입주가 이어지면서 공급과잉 논란도 일었습니다. 이 같은 공급과잉은 수도권에서도 발생했습니다.
공급과잉 홍역 치른 동탄신도시…인구 꾸준하게 유입되며 회복
경기도 동탄1,2신도시가 위치한 화성시는 수도권의 대표적인 공급과잉 지역으로 꼽힙니다. 화성시 일대는 2017년 2만1000여가구, 2018년 3만6000여가구가 입주했고 올해도 2만2000여가구가 입주할 예정입니다.
때문에 화성시 주택가격은 눈에 띄게 둔화 됐었는데요. 2016년 5.28%를 기록했던 화성시 아파트 매매가 변동률은 2017년 1.54%로 감소했습니다. 2018년 4.21%로 회복됐지만 경기도 평균(2017년 3.72%, 2018년 6.87%)를 하회했습니다.
그나마 동탄2신도시의 입주물량이 꾸준하게 소진되면서 2018년 반등했는데요. 화성시 인구는 2019년 1월기준 76만5107명으로 2017년 대비 10.71% 증가했습니다. 같은 기간 경기도의 평균 증가율(1.68%)을 훌쩍 웃돌았습니다. 이외에도 경기도 평택(3.07%), 김포(8.54%) 등 곳곳의 인구가 꾸준하게 증가했습니다.
인구 증가 요인...불황에도 잘나가는 대기업 산업시설 등 유치
화성시, 특히 동탄1,2신도시 일대는 삼성반도체 등의 대규모 시설이 위치하고 있습니다. 근래에는 SRT동탄역 등으로 서울 및 지방으로의 교통망이 개선됐습니다. 많은 주택이 소진될 수 있었던 것은 이런 이유로 볼 수 있습니다.
동탄신도시 남단에 위치한 평택시의 경우 세계 최대규모의 삼성전자 평택 캠퍼스 조성으로 신규 일자리와 이에 따른 다양한 경제효과가 예상되고 있습니다. 뿐만 아니라 평택브레인시티 일반산업단지가 추가 조성될 예정에 있어 기존에 분포한 산업단지들과의 시너지 효과도 기대할 수 있을 전망입니다. 이외에 현재 SRT를 이용할 수 있는 지제역은 2024년경엔 KTX까지 이용할 수 있게 됩니다.
인구 30만 넘은 세종시, 50만 눈앞에 둔 평택시…인구 증가 주목
매년 가격 상승을 기록해온 세종시의 경우 공무원 등 관련 기관 종사자들과 가족들의 유입으로 매년 인구가 증가하고 있습니다. 2015년 21만이던 인구는 올해 1월 기준, 31만6000명으로 무려 50.25% 증가했습니다. 아파트 매매가격 변동률의 경우 2015년 2월 대비 28.56% 상승했습니다.
평택시의 경우 올해 1월말 기준, 49만6324명으로 50만명을 눈앞에 두고 있습니다. 삼성전자 평택캠퍼스와 캠프험프리스(2020년 조성완료), 스타필드 안성(2020년) 등 인구유입 요소가 충분한 만큼 50만명 달성은 무난할 전망인데요. 최근에는 인근 천안에 있는 419만㎡ 규모의 ‘국립축산과학원(성환 종축장’를 충남도와 천안시가 미국의 실리콘밸리나 중국의 선전특구와 같은 제조업 혁신거점지구로 조성하고 SK하이닉스 유치를 계획하고 있어 인접한 평택지역의 신규 인구 유입에 긍정적인 영향을 끼칠 텐데요. 이러한 인구 유입은 주택구매수요로 연결되기 쉬워 분양시장에도 긍정적인 영향을 줄 전망입니다.
인구 50만명인 도시는 대도시 행정특례에 따라 행정조직 규모가 확대되고 인허가와 관련해 직접 처리할 수 있는 권한이 주어지는 만큼 도시의 경쟁력도 한층 강화될 것으로 예상됩니다.
인구증가 이유 있다면 미래가치도 높아
최근 수도권과 지방 주택시장의 양극화가 심해지고, 수도권 내에서도 양극화가 나타나고 있습니다. 하지만 주목 받는 곳들의 상당수는 인구가 증가하는 곳들입니다. 또한 기업유치, 교통망 확대 등 직접적으로 인구가 증가할 수 있는 요인을 갖췄다면 주택공급이 웬만큼 몰려도 시장에서 충분히 소화가 가능하다는 것을 알 수 있습니다. 따라서 현재의 상황도 물론 중요하지만, 인구가 꾸준하게 유입될 수 있는 곳들에 대한 관심의 끈을 놓지 말아야 할 것입니다.