가족간 부동산 거래…방심하면 세금폭탄
[리얼캐스트=박지혜 기자] 상가 건물을 소유한 A씨는 임대료 덕분에 여유 있는 노후 생활을 즐기고 있습니다. 유일하게 걱정이 있다면 제대로 된 직장을 구하지 못하고 무직상태에 있는 아들 K씨입니다. 결국 자신의 상가에 K씨가 운영할 만한 카페를 임대 내주기로 결정했습니다. 카페가 자리를 잡을 때까지는 임대료도 안 받을 생각인데요. A씨 입장에선 가족관계인 아들에게 건물을 주는 것도 아니고, 건물사용만 허락한 셈이니 별문제 없을 것으로 판단했습니다.
하지만 A씨처럼 부모가 소유한 부동산을 자녀에게 무상으로 빌려줄 때에도 세금 증여세가 적용된다는 사실 알고 계셨나요? 만약 부모의 토지 위에 자식이 건물을 세우거나 증축해서 사용하게 된다면 이 또한 무상으로 얻은 이익으로 판단해 관련 세금을 내야 합니다.
이처럼 가족간 부동산 거래에 있어 가장 꼼꼼하게 체크할 부분이 바로 세법입니다. 현행 세법은 특수관계인 가족의 부동산 거래에 엄격한 잣대를 적용합니다. 가족이니까 괜찮을 것이란 안일한 생각으로 현금이나 부동산을 거래 시에 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다.
가족간 부동산 거래…일반적으로 증여로 추정
즉, 가족이라도 증여세법에서 정한 기준을 제대로 알지 못하면 생각지 못한 증여세를 낼 수 있다는 것입니다.
따라서, 가족 간 금전 거래에서 적용되는 원칙이 '증여 추정'입니다. 증여가 아니라는 객관적인 증빙 자료가 없을 경우에는 증여로 보는데요. 증여세를 피하기 위해서는 가족 간 거래에서도 차용증을 작성하고 실제 이자를 지급해야 합니다. 계좌이체로 돈을 주고 받을 때 대여금, 이자상환 등의 내용을 통장에 기재하면 객관성을 인정받아 증여세를 피할 수 있습니다.
거래가액이 시가보다 너무 높거나 낮은 경우라면, 세법이 정한 가액인 양도소득세를 과세하기 때문에 세법상 시가의 5%와 기준금액 3억원중 적은 금액 이내의 가액 내에서 거래를 해야 합니다.
또한 거래가액이 세법이 정한 가액보다 높거나 낮음 금액으로 거래해 이익을 보면 증여세가 과세되는데, 이러한 과세를 내지 않으려면 세법상 시사 30%와 기준금액 3억원중 적은 금액의 범위 내 거래할 수 있어야 합니다.
부동산 무상사용에 따른 이익 산출 5년간 이익 합계액이 1천만원 이상인 경우 무상사용임대료에 대해 증여세과세 임대료를 시가보다 적거나 많이 준 경우에도 증여세를 납부할 수 있습니다.
금전거래 시 증여세 피하려면… 차용증 작성 등 기억해야
가족한테 돈을 빌린 후 재산을 취득하거나 채무를 상환했을 경우, 세무서로부터 자금의 출처를 소명하라는 해명안내문을 받을 수 있습니다. 이때 본인의 소득, 재산 등으로 소명을 못한다면 차액은 가족한테 빌린 돈으로 취득했다고 소명해야 되는데, 가족간 별도의 자료 없이 빌린 돈이라면 세법상 차입한 돈으로 인정받기 힘듭니다.
결혼을 앞둔 J씨(29세)는 주택을 구입하기 위해 아버지로부터 2억 원을 빌렸습니다. 이 과정에서 차용증을 쓰지 않고, 별도 이자도 지급하지 않아 취득자금 출처 조사 대상이 된 J씨. 세무서로부터 약 3,000만 원의 증여세를 추징당한 J씨는 아버지에게 빌린 돈이라 나중에 집을 팔고 갚을 것이라고 설명했지만 빌렸다고 볼 만한 증거 부족으로 인해 인정받지 못했습니다.
위 사례에서도 볼 수 있듯, 일반적으로 부모가 자녀에게 돈을 빌려주는 상황이라면 자녀들의 부담을 덜기 위해 이자를 받지 않는 경우가 많습니다. 하지만 이자를 준 내역이 없을 때 증여로 간주되기 때문에 소액이라도 이자 지급한 내역을 통장 거래 내역으로 남겨두는 것이 좋습니다.
지난해 기준, 세법에서는 4.6%를 적정 이자율로 정하고 있습니다. 적정 이자율 보다 낮게 주면 그 금액만큼은 증여로 간주합니다. 예외가 있다면 그 금액이 1천만원 이하일 경우 증여세 대상에서 제외됩니다. 만약 3억원에 대해 2%의 이자율로 빌려주기로 했다면, 780만원(3억 X (4.6%-2%))이기 때문에 1천만원 미만이어서 증여세는 면제되지만, 1%의 이율로 빌려줬다면 1,080만원만큼 이자를 덜 받았기 때문에 증여세 과세 대상이 되는 것입니다.
이처럼 가족간의 거래는 부동산을 사고 파는 과정에서 예외적인 경우입니다. 가까운 관계인 만큼 거래액수를 줄이거나 세금이 가장 적게 나오는 방향으로 거래가 이뤄지게 되는데요. ‘가족이니까 괜찮겠지’라는 생각으로 꼼수를 쓰게 되면 세금폭탄을 맞을 수 있어 객관적인 자료를 통해 차입을 밝히고, 과세하지 않도록 주의해야 하겠습니다.