사실상 재개발 정비사업 무산된 이화동 일대…주거개선 추진
[리얼캐스트=박지혜기자] “이화1 주택재개발 정비구역 직권해제를 놓고 여전히 찬반이 나뉘어 있습니다. 재개발구역 해제를 환영한 사람들도 있지만 사실은 해제를 반대하는 사람들이 더 많습니다. 낙후된 재개발 대상 지역으로 10년을 기다려 왔는데 더 기다려서라도 사업이 진행되길 바라는 것입니다.” 이화벽화마을 인근 Y공인중개사의 이야기입니다.
종로구 이화동 내 ‘이화1 주택재개발 정비구역’은 지난 9월 말 서울시가 직권해제 함으로써 30일만인 10월말에 최종적으로 정비구역에서 해제됐습니다.
사실 이 곳은 2004년 조합 구성, 2008년 5월 정비구역으로 지정됐으나, 구릉지 지형에 낙산성곽 등이 있어 층고 제한 등의 이유로 사업성이 문제가 되어 10년 넘게 속도를 내지 못하고 있었는데요. 결국 정비사업이 어렵다고 인정되며, 더 이상 정비사업 추진을 할 수 없게 됐습니다.
대신 한양도성과 인접한 이화동 일대를 특색을 살린 주거환경으로 개선한다는 것이 서울시가 최근 밝힌 계획입니다. ‘성곽마을 관리형 주거환경개선사업 정비계획’에 따르면 △지적정리사업 △전신주 정비 △상하수도 정비 △마을도로 및 계단정비 △방범안전시설 확충으로 탈바꿈될 전망입니다.
재개발을 최소화하는 이번 계획에 따라 구릉지라는 이화동의 위치 특성상 일대에 세워지는 건물 높이는 30ｍ로 제한됩니다. 즉, 고도에 따라 건물 높이를 차등화해 율곡로변 일반상업지역의 경우 20ｍ(5층) 이하까지 건물을 지을 수 있으며, 한옥 등을 보호하면 건폐율을 80%까지 완화됩니다. 공동개발 지정은 최소화하기로 했는데요. 저층 노후주택을 정비할 수 있도록 한다는 취지입니다.
벽화마을로 변신에 성공…또 한번의 재생사업 효과는?
과거 봉제공장 노동자들의 거주지이자 일터였던 이화동 낙산길 일대는 재개발 같은 대대적인 정비사업은 없었지만 땅값은 그 동안 크게 올랐습니다.
서울성곽길 낙산구간에 위치한 입지적 장점을 살려 이화문화마을(벽화마을)로 재탄생 되면서 가격이 뛰었는데요. 젊은 예술가, 상인들이 터를 잡기 시작하던 2011년경 3.3㎡당 1,000만원 선이던 이화동 주택들은 현재 3.3㎡당 2,000~2,500만원선을 기록하고 있습니다. 위치가 좋은 주택가의 경우 3,000만원까지 올랐습니다.
이화동에서 공인중개업소를 운영중인 한씨(68세)는 “산 아래 있는지, 도로가 또는 주택가인지 등 주택 위치에 따라 가격 차이가 천차만별입니다. 비탈진 꼭대기에 위치한 언덕바지 집들은 3.3㎡당 1,000~1,500만원 선으로 교통이 편리한 산 아래 주택가의 절반 수준입니다.”라고 말했습니다.
소위 동네가 뜨면 신규수요가 유입되면서 땅값이나 임대료가 오르는 젠트리피케이션 현상이 일어나고 원주민, 영세 상인들이 밀려나는 것이 일반적입니다. 경리단길, 삼청동길 등의 골목상권 일대는 요즘도 젠트리피케이션으로 문제시 되고 있는데요. 다행스러운 것은 이화동 일대는 점포 등을 직접 소유한 상인 비중이 높은 편이라 다른 지역보다는 젠트리피케이션 문제 확산 가능성이 낮다는 점입니다.
도시재생 프로젝트에 따라 조성된 벽화마을로 한차례 변화를 거쳤던 서울 종로구 이화마을. 이제는 서울시가 주도하는 ‘성곽마을 관리형 주거환경개선사업 정비’ 사업을 통해 또 다른 변화를 앞두고 있습니다.
부동산 전문가의 얘기를 들어보겠습니다.
“정비사업이 무산되고 서울시 주도의 주거환경개선사업이 추진되면서 이화동 일대는 주택의 개보수나 점포, 상점들도 리모델링을 통해 상당한 변화가 예상됩니다. 관광객들의 발길이 꾸준하게 이어지는 성공적인 도시재생사업의 사례로 꼽히고 있어 이화동의 긍정적인 변화도 기대할 만하겠는데요. 다만 부동산가격이 계속 오르면 젠트리피케이션에서도 완전히 자유로울 수는 없습니다. 이에 대한 지속적인 모니터링이 이뤄지면서, 이화동 개발이 도시재생의 좋은 선례로 남도록 보존에도 신경 써야 할 것입니다.”