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알기 쉬운 리얼꿀팁 집 파느니 물려준다…증여건수, 역대 최대
2018-12-20
08:30
5,430 읽음

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강화되는 부동산규제, 증여 한 번 잘못하면 세금폭탄 맞는다


[리얼캐스트=여경희 기자] 올해 1월~10월 전국 주택 증여건수는 총 9만2178건으로 역대 최대치를 기록했습니다. 집값이 크게 오른 서울의 증여건수는 2만765건으로 지난해 같은 기간 1만1366건 대비 2배 가량 증가했습니다. 특히 강남4구의 증여건수는 7299건으로 전체의 35%를 차지했습니다. 고가주택을 보유한 다주택자들이 절세를 위해 증여에 나섰다는 분석이죠. 


하지만 전문가들은 정부 규제가 촘촘해진 까닭에 증여하려다 세금폭탄을 맞을 수 있기에 주의가 필요하다고 말합니다. 김동수 원광디지털대학교 세법 교수는 “이제는 투기과열지구 내 3억원 이상 주택을 실거래 신고할 때, 자금조달 및 입주계획서에 증여, 상속금액도 기재해야 한다”라며, “부모로부터 현금을 증여 받은 사실이 드러나면 최대 50% 세금폭탄을 맞게 되므로, 사전에 절세방안을 강구해야 한다”라고 말했습니다. 


사위와 며느리에게도 증여하라


증여세는 증여 금액에서 인적공제액을 제한 과세표준에 세율을 곱한 후, 누진공제액을 뺀 금액입니다. 김동수 교수는 “증여세에는 누진세율이 적용되기 때문에 과세표준이 작을수록 증여세 부담도 작다”고 말하며, “자산을 공동 증여해 과세표준을 낮추라”고 조언합니다. 


일례로 아버지가 보유하고 있는 주택 2채 중 10억원짜리 아파트를 결혼한 딸에게 단독 증여하는 경우를 살펴볼까요? 딸이 내야 할 증여세 과세표준은 10억원에서 인적공제 5000만원을 제한 9억5000만원입니다. 여기에 세율 30%를 곱한 후 누진공제 6000만원을 뺀 2억2500만원이 증여세액이죠.


그런데 이 아파트를 딸과 사위에게 1/2지분으로 공동 증여하면, 과세표준은 절반 가량 낮아져 세율은 20%가 적용됩니다. 딸이 내야 할 증여세는 5억원에서 인적공제 5000만원을 뺀 과세표준 4억5000만원에 세율 20%를 적용한 후 누진공제액 1000만원을 뺀 8000만원입니다. 사위의 증여세는 5억원에서 인적공제 1000만원(기타 친족)을 제하고 세율 20%를 곱한 후 누진공제 1000만원을 뺀 8800만원이죠. 두 사람의 증여세를 합친 금액은 1억6800만원으로, 딸이 단독으로 증여 받았을 때보다 5700만원 절세 효과가 있습니다. 


부담부증여로 절세하라 


"공동증여에서 나아가 부담부증여를 하면 절세효과는 더욱 커집니다. 부담부증여란, 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 채무와 함께 재산을 증여하는 것을 말하는데요. 부담부증여를 할 때, 순수 증여분에 대해선 수증자가 증여세를 내고, 채무에 대해선 증여자가 양도소득세를 내면 됩니다." (김동수 교수) 


앞에서 살펴본 10억원짜리 아파트를 전세보증금 5억원을 인수하는 조건으로 딸 부부에게 1/2의 지분으로 공동 증여할 경우, 세금을 계산해 보겠습니다. 


수증자인 딸 부부는 순수하게 증여 받는 5억원에 대한 증여세를 내야 합니다. 딸과 사위는 각각 3000만원[(2억5천만원-5000만원)X20%-1000만원], 3800만원[(2억5천만원-1000만원)X20%-1000만원] 총 6800만원의 세 부담을 집니다. 


아버지는 전세보증금 5억원에 대한 양도소득세를 내야 합니다. 부담부증여 양도소득세는 채무액(전세보증금, 주택담보대출금)에서 취득가액과 필요경비, 기본공제액을 제한 후 누진세율을 곱해 산출세액을 산정하는데요. 이때 취득세액은 실제 아파트 취득금액이 아닌 환산취득가액을 활용합니다. 실제 아파트를 6억원에 매수했다면, 환산취득가액은 취득금액(6억원)에 증여재산 중 전세보증금이 차지하는 비율(=5억원/10억원)을 곱한 3억원이 됩니다. 


양도가액(5억원)에서 취득가액(3억원)과 기본공제(250만원)을 제한 과세표준에 세율 45%(조정대상지역 내 2주택자의 경우, 기본세율에 10%를 가산함)을 적용한 산출세액에 누진공제액 108만원을 뺀 4279만5000원이 납부세액입니다. 


양도소득세 4279만5000원과 증여세 6800만원을 합한 1억1079만5000원이 부담부증여로 내야 할 세금입니다. 공동 증여에 그쳤을 경우보다 약 5700만원의 절세효과가 있습니다. 


다만 부담부증여가 이뤄진 후 전세보증금, 주택담보대출금은 반드시 수증자의 힘으로 상환해야 합니다. 부모가 대신 납부할 경우, 이는 또 다른 증여로 간주돼 세 부담이 커지는 문제가 발생하죠. 따라서 부담부증여 전에는 자녀의 채무 상환능력을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 


증여세는 수증자가 내야 한다


마찬가지로 증여세도 당연히 수증자의 능력으로 해결해야 합니다. 자녀의 증여세를 부모가 대신 납부하면 이 금액에도 증여세가 부과되기 때문입니다. 


최근 한 치과의사가 자신의 건물을 미성년자 아들에게 증여하고 세금을 대납한 사실이 밝혀져 증여세를 추징당한 바 있었는데요. 수증자가 증여세를 납부할 능력을 갖추지 못한 미성년자라면 증여세로 납부할 현금을 포함해 증여해야 후탈을 막을 수 있습니다.  


증여세, 절세의 기술이 필요하다


증여세를 줄이기 위해서는 꽤 오랜 기간 준비가 필요합니다. 예를 들면, 10년 단위 인적공제를 활용하는 방법이 있죠. 성인 자녀에게 5000만원을, 미성년 자녀에게 2000만원을 10년에 걸쳐 증여 및 신고하면 증여세가 부과되지 않습니다. 


조부모가 자녀를 거치지 않고 바로 손주에게 증여하는 ‘세대생략증여’로 증여세를 줄일 수도 있습니다. 세대생략증여를 하면 증여세가 30% 할증 과세되지만, 두 번 낼 세금이 한 번으로 줄어 절세 가능합니다. 


그리고 자산을 증여 받은 후에는 상당기간 보유해야 합니다. 배우자로부터 증여 받은 자산을 5년 이내 매도할 경우, 이월과세가 적용돼 세 부담이 늘기 때문입니다. 즉, 세금을 줄이기 위해 남편이 증여한 아파트를 아내가 5년 안에 처분할 경우 남편이 아파트를 양도한 것으로 간주돼 남편이 양도소득세를 내야 한다는 의미입니다.


최근 증여가 늘어나면서 국세청의 세금 탈루 조사도 강화되는 분위기입니다. 탈세를 목적으로 한 편법 증여가 아닌 절세를 위한 정당한 증여가 이뤄져야겠습니다. 



에디터 :    빛소금   그래픽 :   Drkari

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