28년 차 맞이한 1기 신도시, 10가구 중 7가구 25살 넘어
[리얼캐스트=취재팀]1988년 서울의 주택난과 치솟는 집값을 잡기 위해 계획된 1기 신도시. 베드타운(bed town)이라는 비아냥도 많았지만 학군, 교통, 공원, 쇼핑·문화시설 등 뛰어난 인프라 덕에 여유 있는 중산층이 선호하는 대표 주거지역으로 자리잡고 있습니다.
이에 수도권 집값을 좌우하는 바로미터로 자리매김 중인 1기 신도시가 올해로 입주 28년 차에 접어들었습니다. 1991년 분당신도시 ‘시범단지 삼성한신, 한양, 현대 아파트’ 입주를 시작으로 2000년대 초반까지 입주가 마무리됐죠.
리얼캐스트가 부동산114 자료를 분석한 결과, 20년 이상 노후 아파트는 전체 아파트(26만 9,899가구) 중 94%에 달하는 25만 4,871가구로 나타났습니다. 25년 이상 된 아파트도 73%(19만 7046가구)에 달하는 것으로 조사됐습니다.
리모델링 개발 바람 ‘솔솔’
입주 28년 차에 다다르자 재건축·리모델링 얘기도 솔솔 흘러나오고 있습니다. 선두격으로 분당신도시에서 지난 2014년 5곳의 리모델링 시범단지가 선정됐습니다. 그 중 느티마을 3·4단지, 구미동 무지개마을 4단지, 한솔주공 5단지는 건축심의 통과로 개발에 급물살을 타고 있습니다. 최근에는 매화마을 2단지까지 가세하면서 분당 리모델링 사업이 활력을 띠고 있습니다.
평촌신도시에서는 은하수벽산, 샛별한양 아파트가 산본신도시에서는 한라주공4단지, 가야주공 5단지가 리모델링을 적극 추진하고 있습니다.
용산, 송파 맞먹는 1기 신도시 집값
갖춰진 인프라에 개발에 대한 기대감은 높은 집값으로 표출되고 있습니다. 11월 기준 1기 신도시 아파트값 평균은 3.3㎡당 1,591만 원으로 경기도 아파트값 1,135만 원을 크게 웃돌고 있습니다. 특히 분당신도시의 3.3㎡당 평균 아파트값은 2016년 1,601만 원에서 2018년 11월 현재 2,146만 원으로 최근 2년 새 34%(545만 원) 이상 상승하며 1기 신도시 집값을 리딩하고 있습니다.
일례로 분당신도시에서 가장 먼저 입주한 ‘시범단지 삼성한신’은 지난 8월 전용면적 84㎡가 10억9,000만 원(14층)에 실거래가 됐는데요. 이는 3.3㎡당 3,354만 원으로 서울 용산구(3,325만 원)나 송파구(3,537만 원)와 어깨를 나란히 하는 수준입니다.
국내 주택사의 새로운 시발점이 될 1기 신도시 재건축·리모델링
중요한 점은 1기 신도시의 재건축·리모델링 파급 효과는 기존 서울 도심권 재개발·재건축과는 그 양상이 사뭇 다르다는 것입니다.
서울 재건축·재개발 거주민이 대체로 세입자인데 반해 1기 신도시는 실소유주가 대부분이라는 점이 그것입니다. 서울의 경우 엘리베이터가 없는 5층짜리 낡고 비좁은 곳이 대부분으로 거주민은 다수가 세입자입니다. 해당 아파트가 멸실된다고 해도 주변에 양호한 주택으로 옮길 가능성이 높지 않은 것이 현실이죠.
하지만 1기 신도시는 얘기가 달라집니다. 1기 신도시는 이주수요가 대부분 중산층의 실소유자입니다. 때문에 주변 양호한 주택에 미치는 파급력이 상당하죠.
물량도 엄청납니다. 앞서 언급했듯이 1기 신도시의 재건축·리모델링이 본격화되면 이주수요만 26만 가구에 달합니다. 지난 2017년 서울 집값 폭등을 야기한 강남권 재건축 이주수요가 1만 8000여 가구임을 감안하면 15배에 달하는 수치입니다.
여기에 이들 이주수요를 받쳐 줄 주거지도 많지 않습니다. 경기권에서 서울 진입도 쉽지 않거니와 계획도시인 강남권을 제외하고는 서울에서 1기 신도시처럼 정비가 잘 되고 아이 키우기 편한 거주지를 찾기란 쉽지 않죠. 2기 신도시가 그나마 대안이 되겠지만 1기 신도시와 생활권이 다른 곳들이 대부분으로 이 또한 여의치 않습니다.
일대 새 아파트 인기도 고공행진 중
현재 1기 신도시 일대에 들어서는 새 아파트의 인기가 고공행진하는 이유도 여기에 있습니다. 재건축·리모델링으로 인한 이주수요 나비효과에 더해 1기 신도시 인프라를 공유할 수 있는 이점에 분양 시장부터 남다른 인기를 구가하고 있죠.
실제 분당신도시와 인접한 성남 고등지구에 작년 7월 분양된 ‘성남 고등지구 S-2블록 호반베르디움’은 총 518가구(특별공급 제외) 모집에 1만1,389명이 지원해 평균 21.9대1의 경쟁률을 기록했습니다. 분당 정자동 옛 가스공사 사옥 부지에서 들어서는 ‘분당 더샵 파크리버’ 역시 지난 6월 분양에서 평균 32.25대1의 청약경쟁률을 기록하며 100% 계약이 완료됐습니다.
고양관광문화단지에 들어서 일산신도시의 인프라를 공유할 수 있는 ’킨텐스 원시티’, ‘킨텍스 꿈에그린’, ‘힐스테이트 일산’ 등도 높은 인기 속에 현재 수억 원의 웃돈이 붙어 있죠.
분양대행사 ㈜더감 조영훈 이사는 “한 번 발을 들인 사람은 떠나기 쉽지 않다는 말이 있을 정도로 1기 신도시는 우수한 인프라를 갖춰 거주민들의 만족도가 매우 높다”며 “타 지역으로의 전입을 꺼리는 성향은 이미 갖춰진 생활 인프라를 공유할 수 있는 일대 신규 주택의 인기로 이어져 실제 신도시 인접 신규 상품의 경우 청약경쟁률이 높고, 주변 지역 계약자 비율도 여타 지역에 비해 높은 편이다”고 말했습니다.
연내 기대되는 1기 신도시 주변 새 아파트는?
연내 1기 신도시의 후광을 입을 새 아파트 공급이 예고돼 수요층의 이목이 모아지고 있습니다.
먼저 분당신도시 인프라를 공유할 수 있는 성남 판교대장 도시개발지구에서 대우건설과 포스코건설이 마수걸이 분양에 나섭니다. A1·A2블록에 들어서는 대우건설 ‘판교 퍼스트힐 푸르지오’는 지하 3층~지상 20층 18개 동 전용면적 84㎡ 총 974가구입니다. 대장지구와 판교신도시 잇는 서판교터널(가칭, 예정) 초입에 자리해 최대 수혜단지로 지목되고 있습니다.
구자필 대우건설 분양소장은 “판교·분당권 실수요층의 만족도를 높이기 위해 전 세대를 채광과 통풍이 좋고 공간 활용도가 뛰어난 판상형, 4베이 특화설계로 구성했다”고 전했습니다.
같은 달 포스코건설은 A11블록과 A12블록에 ‘판교 더샵 포레스트’를 선보입니다. 전 타입이 전용면적 84㎡로 구성되며 총 990가구 규모입니다.
같은 시기 평촌신도시 인근에서는 GS건설, 현대산업개발 컨소시엄이 ‘비산자이아이파크’ 아파트 2,637가구 중 1,073가구를 일반에 분양합니다. 전용면적 39~102㎡로 다양한 평형대로 조성됩니다.
중동신도시 일대에서는 삼성물산이 송내 1-2구역 재개발 아파트인 ‘래미안 부천 어반비스타’를 지난달 30일 견본주택을 열고 전격 분양에 돌입했습니다. 아파트 831가구 중 전용면적 49~114㎡ 497가구가 일반 분양분입니다.
일산신도시 주변에선 GS건설이 일산동구 식사2지구에서 ‘일산자이3차’ 1,333가구를 12월 공급할 예정입니다. 전용면적 59~100㎡로 구성됩니다.
수도권 주택시장의 기폭제가 될 1기 신도시 개발 기대
1기 신도시 내 아파트 재건축은 한꺼번에 되지는 않을 것입니다. 중층 아파트가 많고 용적률이 높은 데다가 재건축 초과이익환수제를 피할 수 없기에 그 실효성에도 의구심이 생기는 것은 어쩔 수 없죠.
하지만 이러한 우려에도 불구하고 1기 신도시 개발은 대한민국 주택사에 다시 한 번 큰 획을 긋는 사업이 될 것입니다. 사업 진행에 따라 아파트 멸실이 시작되면 멸실 주택에서 비멸실 주택으로의 이동으로 일대 주택 수요 폭증과 이로 인한 집값 급등의 가능성이 농후하기 때문입니다. 이렇게 높아진 1기 신도시의 집값은 다시금 재건축·리모델링 사업을 자극하는 강한 원동력이 될 것이고요.
재건축, 리모델링으로 재탄생될 1기 신도시와 함께 확장되는 일대 개발은 다시 한 번 수도권 주택시장에 돌풍을 일으킬 기폭제가 될 것입니다.