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리얼톡&리얼판 [9.13대책 後] 위축된 매매시장, 집값 30% 빠져야 매수세 살아날 것
2018-11-20
09:10
3,161 읽음

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거래 절벽 매매시장 vs 청약 열풍 분양시장
[리얼캐스트=한민숙 기자]도무지 감을 잡을 수가 없습니다. 요즈음 부동산 시장 얘기입니다. 9.13부동산 대책 발표 후 100여 일이 지난 지금, 강남 재건축을 중심으로 호가가 수억 원이 떨어지고 거래량도 급감하며 시장 참여자들의 눈치보기가 이어지고 있습니다. 반면, 수도권 분양시장은 사뭇 다른 양상을 보이고 있는데요.

리얼캐스트에서 김동수 원광디지털대학교 세법 교수를 만나 현재 부동산시장의 엇갈린 해석들과 갑론을박인 상황을 점검하는 시간을 가져 봤습니다. 김동수 교수는 유튜브 채널 ‘김동수의 부동산 경제’를 운영 중이며 대학 강단을 비롯해 공기업 및 대기업에서 경제 강의를 진행하고 있습니다. 현재 유튜브에는 1,000여 편의 부동산, 경제 관련 동영상이 올라가 있습니다.



매매시장이 급속도로 위축되고 있습니다. 거래 절벽 우려도 제기되고 있는데요. 주요 원인은 뭐라고 보시나요?

“9.13대책은 매우 촘촘한 부동산 규제책인데요. 이 중 재산세·종부세 등 보유세 관련 사항은 고지서가 날라오는 내년부터 본격적으로 체감할 수 있을 것입니다. 양도세는 팔 때 얘기죠. 안 팔면 그만입니다.”

“이에 비해 대출 규제는 주택시장의 소유 구조에 막대한 영향력을 행사합니다. 이 초강수 대출 규제가 거래 위축의 직접적인 요인으로 분석됩니다. 여기에 연내 기준금리 인상이 제기되고 있는 점도 한몫하고 있습니다.”

“지난달 31일부터 DTI에서 더 나아가 마이너스통장, 자동차할부금 등 돈을 빌리는 사람의 건전성까지 따지는 총부채 원리금 상환비율(DSR) 도입이 본격 시행되고 있습니다. 규제 지역 내 다주택자의 추가 대출 금지도 현재 시행 중입니다.”

실수요층의 내 집 마련 기회가 더 어려워진 것 아닌가요?
1차적으로는 그렇습니다. 주택담보대출을 필요로 하는 사람들은 실수요자일 확률이 높으니까요. 본인이 들어가 살아야 하기에 전세를 끼고 집을 살 수 없으니 대출을 이용해야죠.”

“상대적으로 대출이 필요 없는 다주택자는 전세금을 이용한 이른바 ‘갭투자’로 주택을 구매하기에 대출 규제의 영향이 크게 미치지 않습니다. 주택담보인정비율(LTV) 한도가 규제 프리지역은 최대 70%인데 2018년 10월 기준, 전국 아파트 전세가율이 65.32%입니다. 전세가 있는 상태에서는 어차피 대출 발생이 안 된다는 거죠. 바꿔 말하면 전세를 끼고 투자하는 사람 입장에서는 대출 규제가 큰 영향을 주지 않는다는 것입니다.”

“하지만 이건 보편적인 상황이고요. 2차적으로 서울 재건축 수요도 줄어들 것입니다. 실제 강남 은마아파트의 경우 호가가 2억원이 내려도 거래가 안 되고 있죠. 낡은 재건축 아파트는 전세가율이 높지 않아 많은 자기자본이 필요하기 때문입니다. 같은 맥락으로 전세가율이 낮은 구옥 아파트도 거래가 감소할 것으로 내다보고 있습니다.”

예상되는 향후 부동산 시장 시나리오는? 
결국 재건축 시장이 가격 조정의 시그널이 될 것입니다. 실수요층이 받쳐주지 않는 상황에서 투기 수요만으로 집값 상승이 지속되기란 쉽지 않습니다. 재건축을 시작으로 집값 조정이 시작되면 내 집 마련을 포기했던 전세입자들이 다시 매매시장으로 유입될 것입니다. 이것이 바로 정부의 의도가 아닌가 싶습니다.”

“다만 상대적으로 전세 수요가 받쳐주는 새 아파트는 타격이 덜 할 것으로 내다보고 있습니다.”

규제가 덜하고 주변에 미분양이 적은 신규 분양시장의 인기는 당분간 이어질 것입니다. 무주택자 및 실수요자에게 기회가 좀더 열려 있으니까요. 가장 큰 메리트는 가격인데요. 분양가상한제 등으로 정부가 가격을 규제하고 있어 주변 시세에 비해 저렴하게 새 아파트를 얻을 수 있는 이점이 있습니다. 분양 아파트의 경우 중도금 집단 대출도 DSR 적용을 받지 않고요. 이미 수도권 신규 분양시장으로 수요층이 몰리고 있습니다.”

집값 잡으려다 경제 위기를 몰고 오지 않을까요? 
“정부의 신규 대출 규제 의도를 읽어야 합니다. 서민을 옥죄기 위한 대출 규제가 아닙니다. 현재 국내 경제는 오랜 기간 이어진 저금리 기조에 자금이 많이 풀려 있는 상태입니다. 풀린 유동자금은 부동산으로 많이 유입돼 실제 많은 이들이 대출을 통해 집 구입에 나섰습니다.”

“하지만 지금은 상황이 바뀌었습니다. 가계대출이 눈덩이처럼 불어난 상황에서 미국이 연내 한 차례 더 금리 인상을 예고하고 있기 때문입니다. 이럴 경우 미국과의 금리 격차는 1%로 벌어지게 돼 국내 금리도 지속적으로 저금리를 유지할 수 없는 상황이 도래하고 있습니다.”

“정부는 알고 있는 것입니다. 이 상태에서 긴축재정이나 금리인상 등을 단행한다면 가계 경제는 물론 국내 경제까지 위태로울 수 있다는 것을요. 충격을 최소화하고 최대한 연착륙하기 위한 규제로 생각해야 합니다.

집값 조정이 어느 정도 이뤄질 것으로 예상하시나요? 
“집값은 급등해도 문제지만 너무 많이 빠져도 문제입니다. 또한 그 가격대를 예측하기도 쉽지 않죠. 신이 아닌 이상.”

다만 지난해 말부터 올해 9.13대책 발표 전까지의 상승분만큼은 조정이 돼도 국내 경제에 큰 타격을 주지는 않을 것입니다. 전체 가구 수 중 2~5%에 의해 급등한 가격이기 때문입니다.

“국토부 실거래가를 분석해 보면 2014년 입주가 시작된 마포구 ‘마포래미안푸르지오(총 3,885가구)’ 전용 84㎡는 올해 55건이 실거래됐습니다. 이는 전용 84㎡ 1,458가구 중 3.7%에 해당하는 수치입니다. 지난 2016년는 107건(7.3%), 2017년 133건(9.12%)이 거래됐는데 말이죠.”


“송파구 파크리오도 마찬가지입니다. 총 6,864가구 중 전용면적 84㎡가 62%인 4,260가구인데요. 올해 1월부터 10월까지 거래건수는 2.5%인 107건에 불과했습니다. 2017년 301건(7.06%), 2016년 349건(8.12%)에 비해 3분의 1 수준이죠.”

“반면 이들 단지의 집값은 올해 들어 30% 이상 뛰었습니다. 마포래미안푸르지오 전용 84㎡의 지난해 실거래가 평균은 8억9900만원이었는데 올해는 12억9000만원입니다. 45%(3억9000만원)가 오른 거죠. 파크리오도 지난해 평균 10억 9000만원에서 올해 14억 1000만원으로 30%(3억2000만원)가 올랐습니다.”

“2~5%의 거래량으로 집값의 30% 이상을 끌어올린 거죠. 바꿔 말하면 집값 급등기에 집을 구입한 사람은 소수라는 것입니다. 기존 95%는 이미 수익이 나고 있기에 행여 금리를 올린다 하더라도 버티기에 들어가거나 또는 매매를 통해 이익을 실현한 후 대출을 갚을 수 있는 여력이 될 수 있다는 것입니다.”

“물론 지역별 단지별 차이는 있겠지만 지난해 말부터 올해까지 급등한 집값이 빠진다 해도 경제 또한 큰 타격이 없을 것이라 장담하는 이유입니다.”

 대출 규제의 딜레마 

집값이 대출 규제라는 요인 하나만으로 잡히는 것은 아닙니다. 집을 팔고 싶어도 못 파는 악순환이 생길 수도 있습니다. 집값 상승에 대한 기대감이 사라져 실수요자가 매수를 꺼리고 현실에 안주할 경우 전세 이전 수요에도 문제가 발생할 수 있죠. 악재에 대한 민감도가 높은 지방이나 투자심리가 위축된 지역은 규제 충격 여파가 더 클 수도 있습니다. 부동산 시장이 일부 고액 현금 보유자들만의 잔치가 될 수도 있습니다. 

그럼에도 불구하고 대출 규제는 위험을 방어하는 ‘안전망’이 될 수 있습니다. 버는 것도 중요하지만 잃지 않고 지키는 것이야말로 가장 안전한 재테크이기 때문입니다. 확정되지 않은 수익을 좇기보다는 최대한 안전하게 자산을 불려나가는 것이 장기적으로 볼 때 성공적인 투자가 될 수 있습니다. 마지막으로 김동수 교수의 말을 들어보시죠.

“중도금 대출도 안되는 9억원 이상 고가 아파트 분양 시장에 수천 명이 몰리는 것이 현실이지만 이들이 올려 놓은 집값을 받아줄 수요가 얼마나 될까요? 수요가 붙지 않으면 그것은 바로 거품이고 이는 곳 꺼지기 마련입니다. 부동산 시장에서 기회를 놓치기 일쑤인 비관론자보다는 낙관론자가 성공할 확률이 높은 것은 사실이지만 지나친 낙관에 사로잡혀 현상을 제대로 보지 못한다면 그 대가는 혹독하게 치를 수 있습니다.


에디터 :    데메테르   그래픽 :   Drkari

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