대지권? 미등기?
[리얼캐스트=조현택기자] 대지권이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리(소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등)를 말합니다. 쉽게 말해 대지가 2.000평인 대지 위에 아파트가 세워졌는데 아파트가 100세대라면 한 세대당 20평씩 대지사용권을 갖는 셈입니다. 공동주택에서 흔히 말하는 대지 지분은 이 대지사용권 면적을 가리키는 것이죠.
경매가 진행되는 물건을 보면 간혹 ‘대지권 미등기’라는 공지가 붙은 물건을 볼 수 있습니다. 대지권을 표상하는 등기가 돼 있지 않은 물건이죠. 많은 사람들은 이 물건을 보면 경매 낙찰을 꺼려 하는데요. 대지권 미등기 경매물건 과연 입찰해서 낙찰 받아도 괜찮은 걸까요?
대지권이 등기되지 않은 건물을 낙찰 받을 땐
만약 대지권이 등기되지 않은 경매 물건(건물)을 낙찰 받았다면 어떤 문제가 생길까요? 일단 물건에 종류에 따라 그 상황은 달라집니다. 만약 단독 건물이라면 토지의 소유자가 원하면 건물을 철거하고 토지의 소유자에게 넘겨줘야 합니다. 집합건물(빌라, 아파트 등)이라면 상황이 다릅니다. 만약 낙찰 받은 물건이 20층 건물의 아파트에 위치한 501호라면 토지에서 501호만을 철거할 수 없기 때문이죠. 이 경우에는 토지 소유자가 구분소유자에게 해당 호실(전유부분)을 자기에게 매도하라고 청구할 수 있는데요. 이 방법을 원하지 않는다면 구분소유자는 대지권을 매수하거나, 토지 소유자에게 지료를 지불하고 전유부분을 사용할 수 있습니다. 그러나 지료가 연체된다면 해당 물건이 경매처분을 당할 수도 있어 유의해야 합니다.
대지권 미등기의 원인은 어떻게 확인하지…
대지권 미등기 물건에 대한 문제가 발생하는 건 통상 집합건물에서 일어나는 것인데요. 낙찰 후 온전하게 소유권이 올 수 있는 상태면 입찰해도 무방하다고 알려져 있습니다. 그렇다면 대지권 미등기 물건의 소유권이 넘어올 수 있는 지 여부는 어떻게 판단해야 할까요? 법리적인 문제를 차치하고 경매를 통한 수익만 생각한다면 감정평가서를 통해 이 부분은 확인 가능합니다. 즉 감평사에 건물과 함께 토지지분에 대한 대지권 감정이 되었는가 안되어 있는가만 살펴보면 된다는 얘기입니다. 대지권 감정이 되어있다면 아직 등기가 되어 있지 않은, 그러나 추후 등기하게 되면 소유권이 넘어올 수 있는 것이라 입찰해도 무방하지만 감정이 되어 있지 않다면 대지권 없음으로 분류되어 대지지분에 대한 소유를 주장할 수 없다는 것입니다.
대지권 미등기 물건 수익만 보지 말지 법리 숙지 후 응찰해야
경매라는 측면에서 접근해서 수익만 바라본다면 물론 그렇게 해석할 수 있습니다. 하지만 법적인, 법리적인 측면을 무시해선 안됩니다. 법리적인 해석으로 보면 감정 평가 유무에 따라 대지권 취득이 달라지는 것이 아니라 오히려 대지권의 성립 유무에 따라 대지권 취득 여부가 결정되는 것이기 때문입니다. 대지와 건물이 함께 감정 받아 경매가 이뤄져도 대지권 성립 요건을 갖추지 못하면 대지권을 취들할 수 없고, 건물만 감정평가가 됐다 해도 대지권이 성립돼 있다면 낙찰자는 대지권을 무상으로 취득할 수 있다는 얘기죠. 때문에 대지권 미등기인 집합건물에 입찰할 때는 토지등기부등본을 확인하여 최초로 분양할 당시에 구분소유자가 대지권을 함께 취득했는지를 알아보는 것이 좋습니다. 관리사무소나 근처의 공인중개사사무소를 방문하여 대지권이 미등기인 이유를 알아보는 것도 좋은 방법이고요.
또한 대지권을 함께 취득하더라도 자동으로 대지권 등기가 되는 것이 아니라는 점도 유념해야 합니다. 미등기인 대지권을 등기하기 위해 전소유자들을 상대로 대지권 등기 절차에 협력해 달라고 청구해야 하는 경우도 있으니, 잘 생각해서 경매 물건 입찰을 결정하는 것이 좋습니다.
추가로 부동산 경매에서 가장 위험한 물건 중 하나가 분양대금 미납으로 인한 대지권 미등기 물건인데요. 대법원 판례(2004다 58611호)에 보면 `대지권 미등기 상태에서 전유부분(집합건물)만 매각된 경우에 매수인은 분양자 등을 상대로 대지권 변경등기절차 이행청구를 할 수 있고, 분양자는 이에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 동시 이행항변을 할 수 있다`고 판시한 바 있습니다. 쉽게 말해 분양대금은 미납한 경매 물건을 낙찰 받는다면 분양대금을 모두 완납하지 않으면 매수자(낙찰자)는 대지권을 가지고 올 수 없다는 말이죠. 때문에 아무리 가격이 저렴하게 나온 경매여도 물건을 꼼꼼히 알아보고 확인해 낙찰을 받아야 훗날에 다가올 위험을 줄일 수 있습니다. 그러니 대지권 미등기 매물을 낙찰 받을 땐 경매를 통한 수익만 고려하지 말고 법리 숙지 후 응찰하세요. 그래야 손해가 없습니다.