에어비앤비로 집 빌려주려면 ‘숙박업’ 등록이 우선
게스트하우스 운영자 A씨는 숙박시설 예약 인터넷 사이트의 광고를 통해 예약한 외국인 관광객들을 상대로 1박에 2만8천원 가량을 받고 영업을 했다가 법원으로부터 벌금 200만원을 선고 받았습니다. 해당 영업행위가 숙박업에 해당하나 A씨가 신고를 하지 않아 공중위생관리법 위반죄가 성립돼섭니다.
재판에서 A씨는 자신은 ‘숙박업’이 아닌 ‘부동산단기임대업’을 했다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다. 법원은 △침대, 옷장, TV, 냉장고 등 영업 관련 집기 및 시설 △숙박시설 예약사이트 상의 숙박시설로 광고하고 이용후기가 게재된 점 △실내흡연 금지와 적발 시 강제퇴실 경고, 방문객 숙박 불허, 이성간 입실 불가 등 입주계약서 상의 이용규칙 내용 △1박 기준 사용요금 책정 및 5일 이상 요금 연체 시 퇴실조치 등의 상황에 비추어 해당 영업은 ‘숙박업’에 해당한다고 판단했습니다.
숙박업 VS 임대업
주택임대사업자로 등록을 했어도 자신의 집을 숙박시설 예약 사이트에 올려 부수입을 챙기고자 한다면 관할 관청에 도시민박업 지정을 받고 숙박업 등록을 해야 합니다. 부동산임대업과 숙박업은 적용법과 성격이 엄연히 다른 업종이기 때문입니다.
공중위생관리법 제2조제1항제2호에서는 숙박업을 ‘손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업행위’로 정의합니다. 반면 부동산임대업은 부동산을 전∙월세로 임대하고 차임을 받는 것을 목적으로 합니다.
헌법재판소는 “숙박업은 영리를 목적으로 일반 공중을 대상으로 이루어지고, 주로 단기의 사용을 예정하고 있으며, 잠을 자고 머물 수 있는 시설 및 설비 등의 서비스를 서비스 제공자의 관리 아래 계속적•반복적으로 제공하는 것을 본질적 요소로 한다”라고 판단합니다. 즉, 같은 시설이라도 운영 형태, 방법 등에 따라 숙박업인지, 부동산임대업인지 여부가 결정되는 것입니다.
‘서비스드 레지던스업’은 숙박업에 해당
만일 부동산임대업으로 사업자등록을 한 전문경영업체가 주택을 임차해 장단기 투숙객들에게 대여하고 호텔식 서비스를 제공하는 ‘서비스드 레지던스업’을 했다면 이 회사는 어떤 영업행위를 한 것일까요?
이는 숙박업에 해당합니다. 투숙객들의 사용기간이 대부분 1년 미만이고, 투숙에 필요한 침구와 가구 및 세탁, 청소 등 각종 생활편의서비스를 제공하고 있으며 투숙객들이 건물 내에 있는 수영장, 피트니스센터, 리셉션 데스크 등을 이용할 수 있는 점 등을 미뤄 주택임대업이라기보다 숙박업으로 보아야 한다는 것이 대법원 판단입니다(대법원 2013. 6. 13. 선고 2013두1225 판결)
아파트 입주민의 지인들에게 게스트룸을 대여하는 행위는 숙박업이 아님
반면 주상복합 관리실 측이 입주자가 소개하는 사람들에게서 1박에 5~8만원(사용한 입주민에게관리비에 포함시켜 청구)을 받고 건물 내 게스트룸을 제공하는 행위는 숙박업에 해당하지 않습니다. 보건복지부 생활위생과에서는 “불특정 다수가 아닌 입주민과 관련된 손님으로 국한돼 있으며, 룸서비스∙모닝콜 등 부대시설을 제공하지 않았다면 숙박업 영업행위로 볼 수 없다”라고 판단하고 있죠. (공중위생관리 질의응답집, 보건복지가족부 생활위생과, 2008.3)
고시원은 숙박업, 부가가치세 면세되는 임대업과는 달라
고시생, 취업준비생 등이 입주하는 고시원은 숙박업에 해당합니다. 판례에서는 이용자들로부터 일정기간의 대실료를 받아 책상 등의 기본적인 가구가 비치된 방을 제공해 숙박하도록 하고, 이에 부수해 식사의 편의도 제공하는 점 등에 비추어 고시원 영업을 숙박업으로 보고 있죠(대법원 2002. 5. 17. 선고 2000두4330 판결).
생활편의시설이 갖춰져 있지만 쉐어하우스… ‘주택임대업’에 해당
그렇다면 젊은 층의 주거공간으로 빠르게 확산되고 있는 쉐어하우스 운영 시엔 어떤 업종 등록을 해야 할까요? 쉐어하우스는 개인공간을 제외한 거실, 부엌, 화장실 등을 거주자들끼리 공유하면서 생활할 수 있는 집인데요. 가전제품과 편의시설이 다 갖춰져 있고, 단기 거주도 가능하나 숙박업에 해당하지 않습니다. 성격상 주택임대업에 속하지만 쉐어하우스를 운영하는 데 임대사업자 등록이 필수는 아닙니다. 이는 공유경제 활성화와 더불어 새롭게 나타난 주거형태인 쉐어하우스에 대한 법 규제가 미비하기 때문인데요. 위생, 안전, 계약 등에 대한 규제가 없다 보니 화재를 대비한 소화기를 구비하지 않는다거나 서면계약 없이 거주하는 경우도 발생하기도 합니다.
주택이지만 업종에 따라 부가가치세 낸다
사업자들에게 있어 숙박업과 임대업의 구분은 매우 중요한 문제입니다. 주택임대는 부가가치세 면세대상인 반면 숙박업 행위는 그렇지 않아서입니다. 법원은 공부상의 용도구분이나 임대차계약서에 기재된 목적물의 용도와 임차인이 실제로 사용한 용도가 다를 경우에는 후자를 기준으로 해 부가가치세 면제 여부를 가려야 한다고 판단합니다(대법원 1992.7.24. 선고, 91누12707 판결). 즉, 주택임대업자의 주택 임대가 숙박업과 동일한 영업형태를 취했다면 부가가치세 과세대상이 된다는 의미인데요. 어떤 업종이냐에 따라 부가가치세를 포함한 세금이 달라지기 때문에 미리 검토 후 사업에 나설 필요가 있겠습니다.
