발동동 굴리는 재건축 아파트
올해 부활된 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 많은 단지들이 작년에 관리처분인가를 신청해 받았습니다. 그러나 그렇지 못한 단지들은 높은 재건축 부담금으로 인해 이도 저도 못하는 상황입니다. 일례로 서울시 서초구에 위치한 반포현대 아파트 재건축 부담금은 가구당 1억 3,569만원으로 통보됐는데요. 이는 조합이 예상한 금액보다 약 16배가 넘는 금액이었죠. 이와 같은 상황이 발생하며 재건축 시장은 크게 술렁이고 있습니다. 재건축 초과이익환수제가 뭐길래
재건축을 하게 되면 사업 전 집값과 사업 종료 후 집값에 차이가 나죠. 즉, 이익이 생기게 됩니다. 그 이익 중 주변 집값 상승분과 사업비용 등을 제외하고 조합원 1인당 평균 3,000만원이 넘는 이익이 발생하면 이를 초과이익으로 보는데요. 초과이익환수제란 정부에서 바로 이 초과이익금의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 그렇다고 모든 재건축 단지가 초과이익환수의 대상이 되는 건 아닙니다. 지난해 12월 31일까지 관리처분인가를 신청한 재건축 사업장은 초과이익환수 대상에서 제외됩니다. 하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다?
그렇다면 작년에 관리처분인가를 신청하지 않은 단지들은 높은 수준의 부담금을 내야만 할까요? 그렇지 않습니다. 재건축 사업을 진행해도 재건축 초과이익환수금을 대폭 줄일 수 있는 방법이 있는데요. 그것이 바로 1대 1 재건축입니다. 1대 1 재건축이란 현재 있는 세대수와 동일한 세대수로 재건축하는 방식인데요. 이 방법은 일반 분양을 하지 않거나 소수만 분양함으로 조합원들이 부담해야 하는 건축비는 커질 수밖에 없죠. 따라서 조합원들이 얻은 이익에서 큰 액수의 사업비가 빠지기 때문에 정부에서 환수할 초과이익이 줄어들게 되고, 조합원들은 초과이익환수금을 조금만 부담해도 되죠.
일반분양 없는 1대 1 재건축 왜 뜰까?
1대 1 재건축은 오직 초과이익환수금을 줄일 수 있는 장점만 가지고 있을까요? 1대 1 재건축은 이외에도 몇 가지의 장점을 가지고 있습니다. 먼저 1대 1 재건축은 일반분양이 없기 때문에 분양가 상한제도 피할 수 있습니다. 또한 일반 재건축 사업은 사업 면적의 60%를 전용면적 85㎡ 이하의 소형가구로 구성해야 하고 임대아파트도 반드시 지어야 하지만, 1 대 1 재건축은 이 규정을 적용 받지 않기 때문에 소형 주택 의무도 없어지는데요. 이는 1대 1 재건축 단지는 고급화를 할 수 있다는 것을 의미하며 명품 단지가 될 수 있습니다. 지역의 랜드마크 주거 시설이 되는 것이죠. 재건축 사업 성공에 휘파람 부는 조합원들~
성공적으로 1 대 1 재건축 사업을 진행한 대표적인 사례는 2015년 입주한 동부이촌동 한강변에 세워진 '래미안 첼리투스'입니다. 이 아파트는 40평형 대로 구성된 15층짜리 10개 동 ‘렉스 아파트’ 460가구를 헐고 56층 규모 3개 동에 같은 가구(460가구)의 50평형 대로 1대 1 재건축 사업을 진행했습니다. 이 단지는 일반 분양 분 수익이 없어 조합원들이 각자 5억 4,000만 원씩 내 공사비 등을 충당했는데요. 재건축 전 아파트 시세가 약 10억원 이었고, 입주 후 아파트 가격은 평균 20억원 이었습니다. 현재 '래미안 첼리투스' 최상층의 시세는 30억 원대이고, 국토교통부 자료에 의하면 지난 4월에는 41층 물건이 28억 5,000만원에 거래된 것으로 나타났습니다. 우리도 한번 해볼까?
서울 강남4구(강남•서초•송파•강동구) 주요 아파트 단지의 조합원당 평균 부담금이 4억3,900만원에 달하는 것으로 조사됐습니다. 또한 안전진단 통과가 까다로워지는 등 정부의 재건축 규제가 강화되면서 서울 강남권을 중심으로 1대1 재건축에 대한 관심이 높아지고 있으며, 많은 단지가 이 방식의 재건축 사업을 선택하고 있습니다. 대표적으로 용산구 이촌동 왕궁아파트, 강남구 압구정동 특별계획 3구역, 서초구 반포동 강남원효성빌라, 광진구 광장동 워커힐아파트 등이 일반분양을 포기하고 1대 1 재건축 사업 방식을 선택했습니다. 1대 1 재건축 사업 위험은 없을까?
그러나 1대 1 재건축에도 위험은 있는데요. 앞서 말한 대로 1대 1 재건축은 일반분양으로 인한 수익이 없기 때문에 조합원 부담금은 매우 커질 수밖에 없습니다. 초과이익환수금보다 조합원 부담금이 더 커지는 상황이 발생할 수도 있죠. 이로 인해 자금의 여유가 없는 조합원들의 반발로 재건축 절차 진행과정이 순탄하지 않을 수 있습니다. 설사 재건축 절차가 순조롭게 진행된다고 하더라도 인허가 과정에 문제가 있거나, 도정법의 개정 등으로 인해 추가적인 어려움들이 생길 수도 있습니다. 긁지 않은 복권 '1대 1 재건축'… 당첨일까? 꽝일까?
최근 재건축을 앞둔 많은 단지들이 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 1대 1 재건축 사업 방식을 선택하였고, 고려하고 있습니다. 이 방식은 어쩌면 현재 부동산 시장에서 이들이 선택할 수 있는 최선의 방법일지도 모르죠. 그러나 모든 투자가 그렇듯 1대 1 재건축 사업에도 많은 위험이 있습니다. 때문에 사업의 결과가 어떻게 될지 장담할 수 있는 사람은 아무도 없는데요. 때문에 1대 1 재건축 사업 단지들이 사업을 종료했을 때, 이들이 부동산 시장에서 어떤 평가를 받고 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목됩니다.
