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헬리오시티 입주폭탄 앞두고, 위례신도시 역전세난 압박

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  • 입력 2018.04.18 09:05
  • 수정 2018.05.03 09:22


입주 5년차 접어든 위례신도시

신도시 가운데 유일하게 서울을 포함하고 있는 위례신도시. 어느덧 2013년 첫 입주 후 5년차로 접어들었습니다. 최근 양도세중과, 입주물량 증가 등으로 서울 아파트값, 특히 강남집값이 약세라는 소식이 들리는 가운데 일명 ‘강남 대체 신도시’라 불리는 위례신도시 분위기를 알아보기 위해 취재에 나섰습니다. 서울지하철 8호선 복정역 환승주차장에서 버스편을 이용해 5~10여분 만에 위례신도시에 도착했는데요.


토목 공사중인 북위례…곳곳에 보이는 상가 공실

송파구에 속한 북위례 일대는 오는 2022년 완성을 목표로 한창 토목공사 중이었고, 위례신도시 중심부인 위례중앙타워 주변은 극장, 음식점, 병원 등이 자리잡아 입주초기 겪었던 불편을 해소해나가는 모습이었습니다. 하지만 중앙역 부근 상가건물에선 수개월간 공실인 곳도 어렵지 않게 볼 수 있었습니다. 인근 부동산들은 높은 분양가를 원인으로 꼽았는데요. 유동인구가 많다면 감당할 수 있겠지만, 대중교통 이용이 불편해 여전히 상권은 기대만큼 활성화되지 못한 상태였습니다.


표류중인 트램사업…대중교통 불편은 여전

위례신도시의 핵심 교통망은 지하철 8호선 우남역, 경전철 위례신사선, 트램(노면전차) 등 3개 노선입니다. 현재 위례역으로 이름이 변경된 우남역(내년 개통예정)을 제외하곤 나머지 노선들은 답보 상태입니다. 위례신사선은 사업자 선정이 원점에서 재검토되며 착공이 지연되고 있고, 트램사업 역시 지난 2008년 추진계획 발표 이후 10년째 표류 중인데요. 때문에 위례신도시 내부의 대중교통수단 확충이 더욱 절실해졌습니다.


하반기 헬리오시티 총 9,510가구 입주

이런 상황에서 위례신도시와 송파구, 강동구 등에는 하반기 중대한 변수가 하나 있습니다. 12월 입주예정인 9,500여가구의 신도시급 대단지 헬리오시티인데요. 워낙 대규모 단지라 이미 지난 2월경부터 전세매물이 등장해 전용 84㎡가 8억대 후반에서 9억원대를 기록하고 있습니다. 잠실일대 대단지 아파트 수준인데요. 다만, 아직은 전세물건이 쏟아지지 않고 있어, 예측 가능한 시세 정도로 분석됩니다.


10년 전 잠실발 ‘역전세난’에 대한 기억

“10년 전에도 잠실 일대에서 리센츠, 엘스, 파크리오 등 재건축아파트 입주가 몰리면서 전세가는 떨어졌고, 세입자를 구하지 못하는 역전세대란을 겪었습니다. 물량에 따른 일시적인 현상이었죠. 입주 이후 2년 만기 시점마다 다시 전셋값이 크게 오르면서 잠실을 떠나야만 하는 세입자들도 생겼습니다.” (위례신도시 내 중개업소 대표 P씨)


당시를 기억하는 공인중개사의 말입니다. 정확히 10년전. 송파구는 잠실에서 시작된 역전세난을 경험했습니다. 2008년 잠실 리센츠(옛 주공2단지), 엘스(주공1단지), 파크리오(잠실시영) 등 재건축아파트 1만8,000여가구의 입주가 몰리면서 파크리오 전용 84㎡ 전셋값이 2억원대까지 떨어졌습니다.


위례신도시도 비슷한 경험을 했다?

위례신도시도 2016년 입주가 집중되면서 역전세난 불안감이 가중된 곳이었습니다. 입주초기 낮은 전셋값이 형성 된데다 학교, 상업시설 등 인프라가 제대로 갖춰지지 않으면서 세입자를 찾지 못해 전세시장이 약세를 보였습니다. 당시 여러 언론에서 역전세난을 앞다퉈 경고했는데요. 그러나 불안정했던 기간은 짧았고, 전세시장은 빠르게 회복됐습니다.


2년이 지난 현재 다시금 위례신도시 전세가는 궁금증을 자아내고 있습니다. 입주 2년차 물량이 많을 뿐 아니라 인근 헬리오시티 입주가 다가오면서 전세시장 향방에 관심이 쏠리는데요. 이에 현지 부동산들은 "실제 전셋값은 떨어지지 않았다"는 답변을 내놓았습니다. 지웰 푸르지오 등 올해 새로 입주하는 곳만 물량이 많다 보니 저렴한 전세매물이 나왔다는 설명입니다.


다만, 송파권역, 하남권역 등 분포 지역에 따라 위례신도시 전셋값에도 차이는 있었습니다. 송파권역에 있는 위례아이파크 전용 87㎡는 5억원대 중반선, 하남권역에서 올해 3월 입주를 시작한 지웰 푸르지오 전용 84㎡는 3억원대 중반 수준을 기록하고 있습니다.


헬리오시티 위력 적지 않을 것 VS 다른 재건축 이주수요로 위험도 낮아

위례신도시 내 부동산들은 아직 가격이 떨어진 매물은 없다고 입을 모읍니다. 한꺼번에 물량이 몰릴수록 전셋값도 하락하기 마련이지만 다수의 부동산들은 물량이 많더라도, 역전세난까지 걱정할 정도는 아니라는 입장을 내비쳤는데요.


위례신도시 학암동의 J공인중개사는 “올해 강남3구 입주물량의 60%가량을 헬리오시티가 차지하는 만큼 주변 전셋값을 출렁이게 할 규모인 것은 확실합니다. 다만 역전세난까지 발생할지는 지켜봐야 할 듯합니다”고 전망합니다.


같은 위례신도시 내 또 다른 공인중개사는 송파에 재건축 이주수요가 대기하고 있기 때문에 지나치게 걱정할 필요는 없다고 말했는데요.


“헬리오시티 입주물량이 많지만 현재 송파구에서 추진중인 재건축 이주수요도 적지 않습니다. 연내 관리처분 이후 잠실 미성크로바(1,350가구)와 진주(1,507가구) 등의 단지들이 이르면 하반기, 늦으면 내년 초 이주하고 잠실주공 단지(3,930가구), 장미 1~3차(3,522가구) 추후 이주가 예정되어 있습니다.” (창곡동 공인중개사무소 K대표)


불안과 희망이 공존하는 ‘위례신도시’

‘물량에 장사 없다’는 부동산 격언은 이미 수차례 경험을 통해 알고 있는 사실입니다. 지금의 위례신도시는 불안과 희망이 공존해 있는데요. 1만여가구에 육박한 헬리오시티 입주가 임박할수록 주변지역에도 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 다만 파급력이 오래갈 것인지, 단기에 그칠 것인지는 장담할 수 없는데요. 하반기에 발생할 수 있는 정책적 변수 등도 위례신도시 주택시장에 영향을 줄 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 지나친 비관, 무조건적인 낙관은 피하고 냉정하게 시장을 봐야 하겠습니다.

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