30년 뒤, 사라지는 도시 VS 살아남을 도시

새로 그려지는 부동산 투자 지도

인구 변화가 부동산 투자 지도를 바꾸고 있습니다. 인구 감소 지역은 빈집이 늘며 부동산 가격도 마이너스를 기록하는 반면 사람이 몰리는 지역은 블랙홀처럼 점차 거대해지며 가격도 수십 년째 플러스 성장세를 기록하고 있습니다. 이에 따라 대한민국 부동산 성쇠를 전망하는 각종 보고서도 인구 변화에 초점이 맞춰지고 있습니다.

소멸 위험 지역은 어디일까?

실제 2016년 한국고용정보원이 발표한 ‘한국의 지방소멸에 관한 7가지 분석’ 보고서에 따르면 지속적인 인구 감소로 향후 30년 내 전국 지자체 228곳 중 80곳이 소멸을 걱정해야 할 것으로 내다봤습니다.

경북 의성, 전남 고흥, 경북 군위 순으로 소멸 위험이 높았으며 특히 전남은 22개 시•군•구 중 4분의 3 수준인 17개가 소멸 위험 지역으로 분류됐습니다. 부산 영도구 역시 20~39세 여성인구 비중이 10년 간 44.4%나 감소해 이런 추세라면 향후 30년 내 소멸할 것으로 전망됐습니다.

소멸 위험이 적은 도시는 어디?

반면 서울•경기 등 수도권 일부 지역과 정부 중앙부처가 밀집한 세종시는 출생률을 좌우하는 젊은 여성의 지속적인 증가로 30년 뒤에도 살아남을 도시로 분류됐습니다. 특히 2015년 전국에서 가장 높은 인구성장률을 기록한 세종시는 통계청의 장래추계인구 조사에서도 2045년 200%가 넘는 인구성장률을 기록하며 유일하게 성장할 것으로 내다봤습니다.

“살아 남을 도시가 집중된 곳은 서울과 경기권이며 비수도권의 경우 교육, 행정 그리고 서비스업 중심지라는 공통점이 있습니다. 행정수도 이전과 공공기관 이전이 젊은 여성 인구 유입을 촉진하는 계기가 돼 지방의 신흥 성장지역을 만들고 있다는 점을 주목해야 할 것입니다.”(부동산 전문가 D씨)

정비례하는 부동산 지표

이미 인구 변화에 따른 도시의 흥망성쇠는 부동산 지표로도 표출되고 있습니다. 부동산114에 따르면 소멸 위험이 가장 높은 경북 의성군은 1990년 이후로 단 4개 단지(1,126가구)의 아파트 공급이 있었을 뿐이었죠. 최근 10년간(2018~2017) 지가상승률 역시 경북 전체 평균(1.61%)을 밑도는 1.38%에 머물렀고요.

반면 성장 가능성이 높은 세종시는 지난해 아파트값 상승률이 11.36%로 서울(12.2%) 다음으로 높았습니다. 분양시장에도 갈수록 사람이 몰려 2010년 초기 1.32대1이던 아파트 청약경쟁률은 지난해 49.51대1로 치솟았습니다.

“저출산에 따른 생산가능인구 감소는 도시 생존을 위협하는 대표적인 요소입니다. 세수 감소, 인프라 유지를 위한 비용의 과다 등으로 도시가 성장하기 어렵기 때문이죠. 반면 인구가 몰리면 인프라가 속속 갖춰지며 도시는 더욱 경쟁력을 키우게 됩니다. 일례로 2012년 7월 세종시 출범 당시 10만751명이던 세종시 인구는 5년 7개월 동안 약 3배 가량 증가했습니다. 국회분원과 국립행정대학원 설립도 추진 중으로 인구는 더욱 늘어날 전망이죠. 이달 중 분양 예정인 2-4생활권의 세종 리더스포레 등 핵심 상가의 건립도 가시화되면 세종시는 교통, 교육, 상권, 환경 등을 갖춘 대한민국 경제, 행정을 주도할 중심 도시로 자리매김할 것입니다.”(부동산 전문가 T씨)

공공기관, IT기업의 분포 살펴야

도시 성장의 또 다른 시그널은 일자리입니다. 조선•철강•자동차 등 제조업 중심에서 4차 산업혁명에 따른 정보기술(IT)로 핵심 산업이 빠르게 변화하고 있는데요. 이들 직군이 자리잡은 지역을 중심으로 인구가 빠르게 유입되며 부동산 투자 지형도 빠르게 재편되고 있는 것이죠.

실제 부동산인포가 주요 공공기관과 2016년 IT서비스기업 매출 상위 100위권의 본사 위치를 분석해 본 결과 30년 뒤에도 경쟁력을 갖출 것이라 예측되는 도시, 예컨대 서울과 경기권, 세종에 이들 기업이 다수 분포하는 것으로 조사됐습니다.

“미국의 디트로이트는 변화에 수긍하지 못한 거대 기업의 몰락이 지역 경제에 미치는 영향을 보여준 대표적인 예입니다. 국내에서도 당장 조선업 침체에 직격탄을 맞은 거제와 GM대우 사태를 맞은 군산의 지역 경제가 흔들리며 이들 지역의 부동산 역시 휘청거리고 있죠. 코앞으로 다가온 4차 산업혁명시대의 도래와 함께 IT기업과 안정적인 공공기관 분포를 중점적으로 파악해야 하는 이유입니다.”(부동산 전문가 O씨)

‘선택과 집중’ 필요성 대두

호황기는 짧고 불황기는 긴 것이 부동산 시장의 특징입니다. 이를 방증하듯 2014년 말부터 봄바람이 불던 부동산 시장에 최근 미분양이 고개를 들고 있습니다. 당장 정부도 지난 15년간 고수하던 국토의 균형발전 방향을 선회 개발 방향을 선회했습니다. 이달 14일 대한상공회의소에서 열린 제5차 국토종합계획 수립 심포지엄에서 ‘선택과 집중’으로 각 시도를 개발해야 한다는 의견이 제기된 것이 그것입니다. ‘국토균형발전’이라는 슬로건을 내건 지 15년 만입니다.

“노동력 저하에 따른 경제 규모 축소, 고령화와 저출산에서 야기되는 사회적 지출의 급격한 증가와 국가 재정 부담 등이 미래를 불안하게 만드는 위기 요인입니다. 때문에 각 시도가 도시 기능을 모두 갖추기보다 중점 지역으로 기능을 몰아줘야 한다는 데 의견이 모아지고 있습니다. 일반 수요층이라면 인구 변화, 기업체의 분포 등이 부동산 투자 지도의 나침반이 되고 있는 현상을 간과해서는 안 될 것입니다.”(K대학교 부동산학과 교수)