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알기 쉬운 리얼꿀팁 내집 싸게 마련하는 공공주택 공략 A to Z
2017-10-10
00:00
9,814 읽음

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공공분양과 민간분양 차이점?

공공분양을 공략하기에 앞서 공공분양 아파트가 무엇이지 먼저 알아볼까요. 공공분양 아파트는 일반적으로 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH공사), 경기도시공사 등이 주택도시기금 등을 지원받아 공공택지에 공급(분양)하는 전용면적 85㎡이하의 주택을 말합니다. 반면 민간분양 아파트는 현대건설, 삼성물산, GS건설 등 민간건설사가 분양하는 아파트입니다. 최근에는 이 둘이 합쳐져 민간 건설사가 참여하는 민간참여형 주택건설사업이 늘고 있는데요. 경기도시공사와 대우건설이 10월 동탄2신도시에 공급하는 ‘동탄 레이크 자연&푸르지오’가 대표적인 민간참여형 주택건설사업 아파트입니다.


민간 참여형 주택건설사업의 3대 장점 +1은?

민간참여형 주택건설사업 아파트는 민간분양 아파트보다 상대적으로 저렴하게 내 집 마련을 할 수가 있다는 게 가장 큰 장점입니다. 계획적으로 조성되는 공공택지에 들어서기 때문에 교육, 교통 등 주변 개발이 잘돼 있을 뿐만 아니라 민간 아파트보다 입지가 좋은 경우가 많습니다. 또한 최근에는 대형건설사 시공으로 브랜드가 강화되고 평면, 마감재, 단지시설 등이 개선되면서 상품성도 나아지고 있습니다. 결과적으로 민간참여형 주택건설사업 아파트를 선택하면 좋은 입지의 브랜드 아파트를 인근 시세 대비 저렴하게 마련할 수가 있고, 분양가가 저렴하다 보니 가격상승에 따른 높은 시세차익을 기대할 수 있는 것이죠. 


민간분양보다 까다로운 청약자격

다만, 기금지원 및 무주택세대를 지원하는 특성을 지닌 공공분양 아파트는 분양가가 저렴한 대신 민간분양보다 청약자격 요건이 까다롭습니다. 기본적으로 해당주택 건설지역에 거주해야 하며 세대주와 세대원 모두 무주택인 무주택세대의 구성원이어야 합니다. 이 조건은 입주 때까지 유지돼야 하고요. 지역에 따라 재당첨제한기간이 적용돼 세대 구성원 모두가 과거 당첨 사실이 없어야 합니다. 분리세대의 경우 배우자의 등본상 세대 구성원도 포함되는데요. 아파트투유(www.apt2you.com)에서 간단히 과거 당첨 사실을 조회할 수 있습니다. 일단 이 조건이 충족되어야 공공분양 아파트에 청약을 넣을 수 있습니다.


청약통장은 보유해야

이처럼 공공분양은 청약자격요건이 까다로운데 경쟁률도 높아 당첨률을 높이기 위해서는 청약 전략이 필요합니다. 공공분양은 해당 주택 건설지역에 거주하는 무주택세대구성원에게 공급하는 것을 원칙으로 하되, 주택청약종합저축 및 청약저축 가입자에게 우선 공급하고 있어 청약통장 가입과 1순위 자격을 얻는 것이 가장 기본입니다. 일반적으로 일반공급 1순위로 청약하려면 수도권의 경우 청약통장에 가입한 후 1년이 경과하고 월납입금을 12회 이상 납입해야 합니다. 수도권 외 지역에서는 청약통장에 가입한 후 6개월이 지나고 월납입금을 6회 이상 납입하면 됩니다. 특별공급도 마찬가지지만 공급대상에 따라 납입 기간과 금액이 달라지니 유의해야 합니다. 그리고 8.2부동산 대책 이후 동탄2신도시처럼 조정대상지역에서는 청약통장이 2년 경과 월납입금 24회 이상되어야 하고 무주택세대구성원에 세대주만 1순위 청약에 해당합니다. 이 지역들은 비조정대상지역과 달리 2순위 청약에도 청약통장이 필요합니다. 따라서 청약통장 가입은 필수라고 할 수 있죠.


공공분양 청약 당첨 TIP – 특별공급편

하지만 청약제도 완화로 청약통장 1순위 보유자가 너무 많다 보니 1순위 자격을 갖췄더라도 당첨된다는 확신이 없는데요. 따라서 공공분양 아파트의 가장 기본적인 청약 전략은 특별공급을 노리는 것입니다. 공공분양은 민간분양과 마찬가지로 일반공급, 특별공급으로 나뉩니다. 일반분양과 특별분양에 따라 세부적인 자격조건이 다르기 때문에 본인이 유리한 쪽을 선택해서 청약을 하시면 좋은데요. 다만 특별공급 비율이 국민주택 규모 이하 또는 이상에 따라 달라지는데요. 국민주택 규모 이하일 경우는 공공분양의 특별공급은 전체 세대수의 70%로 민간공급의 특별공급 비율(33%)보다 높기 때문에 특별공급 자격요건을 최대한 활용하는 것이 당첨 확률을 높이는 방법입니다. 다만, 특별공급 당첨은 세대당 1회만 가능하므로 청약 결정은 신중해야 합니다.


공공분양 청약 당첨 TIP – 특별공급편

특별공급을 노린다면 공급대상을 확인해야 합니다. 특별공급은 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양, 기타(유공자, 기관추천) 등 공급대상을 세분화해서 모집합니다. 공급 대상에 따라 공급비율이 다르고 선정 기준 및 자격 요건이 상이해 자기한테 유리한 가점 점수를 확인해 특별공급을 노리면 당첨 확률을 높일 수 있습니다. 예를 들어 주택은 처음 구입하시는 거라면 특별공급물량의 20%를 차지하는 생애최초 주택 구입자 특별공급을 노려볼 만 합니다. 단 과거 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 15% 범위 내에서 공급하는 신혼부부 특공은 혼인 5년 이내가 기본이며 3년 이내의 혼인기간과 자녀가 많은 사람이 유리합니다. 이처럼 동점자가 발생할 경우 처리 기준이 적용 대상에 따라 달라 그에 따른 청약 전략을 짜는 게 필수 입니다. 다만 공공분양 청약 자격 조건은 조금 까다롭기 때문에 부적격 당첨으로 취소되는 경우도 적지 않은데요. 청약에 나서기 전에 본인의 청약자격요건을 명확하게 확인해야 합니다. 


공공분양 청약 당첨 TIP – 일반공급편 

일반공급을 노릴 때도 당첨 확률을 높일 수 있는 방법이 있습니다. 입지가 좋고 분양가격이 저렴한 공공분양 아파트의 일반공급은 당첨 경쟁이 치열한 만큼 무주택과 청약통장 납입금액과 납입횟수를 잘 따져봐야 합니다. 만약 동일 순위에서 당첨 경쟁이 발생하게 되면 무주택기간과 청약통장 납입금액, 납입횟수를 기준으로 당첨자를 결정하기 때문입니다. 무주택 기간이 길어야 유리한데 무주택 기간은 만 30세부터 산정되며 그 이전에 혼인해 혼인신고를 했으면 혼인신고일로부터 무주택 기간을 산정합니다.


공공분양 청약 당첨 TIP – 일반공급편 

또한, 청약저축 통장에 저축된, 즉 예치된 금액이 많아야 당첨에 유리합니다. 다만, 1순위 내 경쟁 시 당첨자 결정방법은 전용면적 40㎡을 기준으로 차이가 있는데요. 전용 40㎡초과 주택은 청약인정금액이 많은 순, 전용 40㎡이하 주택은 납입횟수가 많은 순으로 당첨됩니다. 여기서 청약인정금액이란 청약저축통장에 넣은 금액으로 1회차에 최대 10만원까지 인정해줍니다. 예를 들어 10만원씩 30회차를 넣을 경우 인정금액은 300만원이며 20만원씩 30회차를 넣더라도 최대 10만원만 적용해서 인정금액은 300만원입니다. 2만원씩 10회차 넣고 20만원씩 10회차를 넣을 경우 인정금액은 120만원(2만원*10회 +10만원*10회)입니다.


공공분양 청약 전, 반드시 확인해야 할 몇 가지

지금까지 공공분양 당첨 확률을 높일 수 있는 방법에 대해 알아봤는데요. 마지막으로 공공택지의 성격에 따라 입주 및 거주의무기간도 적용되기 때문에 청약전략을 세울 때 입주와 거주계획도 따져봐야 합니다. 일반적으로 소유권 이전 등기 시까지 금지된다는 점 꼭 명심해야 합니다.



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에디터 :    동동이   그래픽 :   Chorong

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